廈門樓市「見底」？樓市進入第四輪下行周期，該不該買房？

2018年，無疑是廈門樓市充滿「緋聞」的一年：

任何風吹草動都成為焦點，價格下滑被稱為「崩盤」、萬科白鷺郡降價被傳為「腰斬」、開放限購的虛假消息被理解為「終于撐不住了」……

但這也僅僅只是緋聞，據(jù)廈門樂居調(diào)查，近來房企打折讓利的活動已經(jīng)初現(xiàn)成效，售樓處一改「門可羅雀」的冷清畫面，出現(xiàn)三五成群的看房者，準備入手購房。

作為地產(chǎn)媒體平臺，廈門樂居也想從歷史的數(shù)據(jù)中窺探樓市發(fā)展的邏輯，通過客觀數(shù)據(jù)，還原一個本真市場行情，給大家一個不那么模棱兩可的答案。畢竟，2019年廈門樓市，比往年任何時候都承載更多期待！

購房機會點來臨 廈門樓市現(xiàn)回暖跡象

不妨，我們就來對比一下近10年廈門市場出現(xiàn)的三次調(diào)控情況，從而找到市場發(fā)展的規(guī)律。2008年、2012年、2014年，廈門樓市曾出現(xiàn)三次調(diào)控，爆發(fā)原因往往伴隨金融、和政策的調(diào)控加碼，期間土地回落、房企拋售、新房和二手房量價齊跌，與此輪房價下行表現(xiàn)驚人一致！

此外，二手房作為最能體現(xiàn)樓市冷熱的「晴雨表」，也在調(diào)控期內(nèi)有明顯的變化。據(jù)前瞻網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，廈門二手房市場在2008年、2011年和2014年，分別迎來了周期內(nèi)的成交低點。同樣，在2017年調(diào)控后，廈門二手住宅成交量在政策調(diào)控下再迎低點，全年成交量僅287萬方，環(huán)跌48%。

2006年—2016年廈門二手住宅成交量統(tǒng)計

克而瑞廈門機構(gòu)認為，我們無法預(yù)知樓市是否還會繼續(xù)探底，但成交量上升我們能看到，一旦出現(xiàn)持續(xù)上升趨勢，我們就可以盡快入手。

廈門房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會會長傅強表示：二手房在歷次調(diào)控中都出現(xiàn)周期性的下滑，但在調(diào)控結(jié)束后，樓市也將回歸理性，穩(wěn)步向前。并且，他表示，就截止目前二手房市場來看，11月帶看量和成交量已經(jīng)有了明顯的回升，這或許是市場回暖的征兆。

最重要的是，從目前的政策、市場狀況來看，調(diào)控內(nèi)房價下行空間十分有限。理由是：

1、國家政策“維穩(wěn)”基調(diào)明顯。官媒發(fā)聲“我們既不愿看到房價過快上漲，也不希望房地產(chǎn)市場過于冷清?！?/p>

2、樓市利好政策不斷。如：個稅抵扣細則出爐、央行年內(nèi)第四次降準；廈門落戶政策放寬、廈門多家銀行首套房貸松動......

3、地價回歸理性。地價是影響房價水平的重要指標，2018年廈門土拍基本上都是底價成交，地價回落至“2字頭”（2018年土拍成交樓面價為2.18萬/㎡）。

4、人口和城市紅利。統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2017年廈門常駐人口達到401萬人；此外，隨著城鎮(zhèn)化水平越來越高，也將吸引越來越多的人才流入，未來樓市的購房基礎(chǔ)十分強大。

買房風向標！廈門最抗跌區(qū)域在哪里？

但是，還有購房者疑惑：「時機是對了，市到底應(yīng)該買哪里呢？廈門六區(qū)，各區(qū)看規(guī)劃發(fā)展前景都很好啊，怎么選呢？」

事實是：無論市場如何變動，區(qū)域配套完善、且占據(jù)潛力地段的品質(zhì)樓盤，都稱得上是穩(wěn)固的價值投 資首選。

提到最具「抗跌性」的區(qū)域，大家一定首先想到島內(nèi)。為什么？

毋庸置疑，島內(nèi)擁有廈門最為全面的配套設(shè)施。島內(nèi)教育資源占比超50%，醫(yī)療基建占比超65%，還擁有密度最大的商業(yè)綜合體，囊括地鐵、航空、動車等多維交通方式......明顯，這些基礎(chǔ)配套帶來的就是——占比廈門近一半的常駐人口！以及其高居不下的房價！

但，一來島內(nèi)新房市場已經(jīng)接近飽和；二來價格高漲，譬如近來拿預(yù)售的頂峰鷺江一號價格高達69000元/㎡，此外，10月思明與湖里的二手房價格也高達51793元/㎡、41737元/㎡。因此，從發(fā)展?jié)摿砜矗瑣u外四區(qū)的新城才是我們應(yīng)該考量的區(qū)域。

1、配套決定區(qū)域抗跌性

廈門各區(qū)資源對比圖

島外四區(qū)的發(fā)展基礎(chǔ)、程度、基本氛圍各不相同，比如定位為「東部市級中心」的翔安和以馬鑾灣為發(fā)展主體的海滄，是近年來政府規(guī)劃主要發(fā)力區(qū)域，但整體基礎(chǔ)設(shè)施還在建設(shè)中；

以及同安區(qū)，以同安老城為中心的老廈門具有十分濃厚的生活氛圍，但相距島內(nèi)30公里；

因而，我們聚焦廈門島外發(fā)展最為全面的、經(jīng)濟最發(fā)達的「美麗廈門示范區(qū)」的區(qū)域——集美。

集美匯聚5D立體交通網(wǎng)、6家大型商業(yè)綜合體、軟三、杏林灣CBD、「百年學村」的文教……從「地鐵」「產(chǎn)業(yè)」「學區(qū)」等方面都說明：集美都明顯優(yōu)于島外其他區(qū)域，是島外唯 一可以媲美島內(nèi)資源的區(qū)域。

2、抗跌區(qū)域的樓盤才是「硬通貨」

區(qū)域發(fā)展各有長處，卻決定它們在樓市上提交的「成績單」完全不一樣。

前三季度，集美以1117套和13.11萬方的銷售套數(shù)和面積，占據(jù)廈門新房成交冠軍。奇怪的是，2018年共計20余個項目的開盤記錄，集美區(qū)僅占4個樓盤（世茂璀璨、IOI棕櫚城、國貿(mào)天悅、住宅蓮花新城）。

追其原因，很大程度是因為集美開盤項目的去化率遠遠高出市場水平。以IOI棕櫚半島為例，IOI棕櫚半島于9月15日推出102套房源，開盤價最高為4.95萬元/㎡，全部售完！這相比大批房企廣推“特價房”，卻依然去化慘淡的市場下，IOI無疑成為一個特例！

3、地價抗跌，大量品牌房企入駐

2018年廈門一共出讓14幅地塊，土地市場似乎越來越和諧，幾乎所有地塊都是底價或者低溢價成交。但即使是這樣的背景下，集美新城出讓的三幅地塊的成交樓面價，依然占據(jù)今年土拍成交榜的前列。

并且，以集美新城為主的新興區(qū)吸引了大量品牌房企的入駐，如福建最大的國企——建發(fā)。

其實，這并不是建發(fā)首次在集美拿地，2017年建發(fā)以30478元/㎡拿下2017JP03地塊，并規(guī)劃為建發(fā)“央璽”的升級產(chǎn)品，定名為武地&建發(fā)·央著，據(jù)悉將于近期推出3#樓84-131新中式人文新奢雅宅，起價約3.6萬/平。

向來擇址嚴苛的建發(fā)，為何頻頻青睞集美新城呢？一方面是看集美新城板塊前景，濃厚的居住氛圍卻依然存有蓬勃向上的新興力量；另一方面則是看重地塊周邊的“硬件實力”，比如武地&建發(fā)·央著周邊的“福建省十大名校”的廈門外國語學校等優(yōu)質(zhì)教育資源，再比如地鐵1號線......房子未來的價值、樓盤能否逆市保值，與區(qū)域的發(fā)展、周邊的配套，息息相關(guān)。

結(jié)語

最后，要說的是，房價沒有最低點，政策調(diào)控對樓市的影響固然很大，但市場本身有其發(fā)展的邏輯。如果能抓住當下周期內(nèi)可能的房價低點，看準抗跌區(qū)域，及時出手，無疑是明智之舉。

【關(guān)注百家號樂居找房，洞悉房產(chǎn)市場風云變化?！?/p>