美國房價暴漲的邏輯

編者按

盡管疫情仍未得到控制，但全美各地房價出現(xiàn)大幅攀升。全美標(biāo)普席勒房價指數(shù)和4月在售新屋價格分別創(chuàng)下16年和33年來高位。

諾獎得主席勒根據(jù)回溯100多年的數(shù)據(jù)，發(fā)出感嘆“實際房價從來沒有這么高過!”，而樓市火爆的趨勢也已經(jīng)引發(fā)拜登政府的密切關(guān)注，白宮發(fā)言人表示，拜登政府擔(dān)心住房越來越讓民眾無法負擔(dān)。

美國房價飆漲，是需求，還是泡沫？美國民眾集體“炒房”，邊界在哪里？美國上一輪嚴(yán)重的金融危機正是起源于房地產(chǎn)泡沫的破裂，而此番全美范圍的房價上漲，又會否引發(fā)金融和經(jīng)濟體系的再一次集體崩盤？

為此，本報記者采訪美國買家、賣家、中國投資客、房產(chǎn)研究機構(gòu)、宏觀經(jīng)濟分析師、金融市場分析師，描繪全美房價上漲期間的民生“圖譜”，并對此輪房價上漲的誘因做一溯源，同時討論房價與疫情期間經(jīng)濟修復(fù)的深度關(guān)聯(lián)。

買房得靠“搶”，賣房要“防騙”

美聯(lián)儲不斷大放水的時代背景下，市場對通貨膨脹的恐懼節(jié)節(jié)攀升，全美物價普漲。木材、水泥漲價，庫存不足，需求旺盛，在多重因素助推下，美國房價在過去半年多的時間里一路飆升。

房子，這一在人們心中具有安身立命意義的東西，現(xiàn)在在美國人心中，究竟是家，還是身家？為此，《國際金融報》記者采訪數(shù)位在美國生活并買房的業(yè)主，但未獲得統(tǒng)一的答案。與此同時，不斷暴漲的房價仿佛在對人們叫囂：“嘿!再不上車就晚了!”

搶房

如果是在2008年前的美國，人到中年的女服務(wù)員克里斯汀(ChristineRodriguez)可能不會像眼下這樣為了首付而發(fā)愁。

著名電影《大空頭》就描述了一場這樣的畫面：在酒吧做服務(wù)生的年輕女孩用超低首付買到了房。銀行把貸款批給本身經(jīng)濟狀況就不好的人，在那場世紀(jì)性的經(jīng)濟危機來臨之前，少有人對此表示出過多的質(zhì)疑。

但這一幕不會在當(dāng)下上演?？死锼雇∫患伊谧畲蟮男脑妇褪前犭x逼仄的拖車，而最近半年，攀升的房價讓他們的希望不斷落空。

從城市到鄉(xiāng)村，美國房價從2020年下半年到現(xiàn)在一路普漲，各地徹底解封的政策遙遙無期，房屋庫存不斷下降。根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(NAR)的統(tǒng)計，截至今年4月，全美國只有116萬套房源，較去年同期下降20%。然而，與去年4月相比，全美待批房屋簽約量同比增長了51.7%。

人們渴望更舒適、有保障的生活，但對于沒有儲蓄習(xí)慣的美國普通人來說，買房變得前所未有的艱難。

“我從未歷經(jīng)過如此炙熱的市場。”代理克里斯汀買房業(yè)務(wù)的中介蒂芙尼·埃勒(TiffanyEhler)表示。她們所在的得梅因市人口約20萬，是愛荷華州的首府，在以往，人們很難想象這樣的城市會有樓市繁榮期。

克里斯汀買房的動力來自孩子，她和丈夫結(jié)婚后一直住在拖車?yán)?，她的六個孩子，五個都要上網(wǎng)課。讓克里斯汀感到恐懼的是，如果沒有房子，自己的孩子將在拖車?yán)锝邮芙逃?，遠離市區(qū)、沒有未來。

但克里斯汀只能承擔(dān)15萬至22萬美元的出價，首付的錢是她和丈夫五年來的積蓄。埃勒幫她找到了25處二手房，就在實地看房的幾個小時后，大部分房屋被一搶而空，好的房源被一再加價，根本輪不到克里斯汀。

“我覺得其中一些定價過高，賣家根本不愿降價。我們甚至沒有時間去思考，它就被賣掉了?！笨死锼雇≌f。

手拿現(xiàn)金，一房難求。經(jīng)紀(jì)商程欣迪在加州地產(chǎn)扎根數(shù)年，她告訴記者，眼看著房價上漲，很多業(yè)主便也不愿意賣房子了。“他們擔(dān)心賣掉之后，自己買不到新的房屋”。

如此一來，房源更加短缺，想要買到好地段的好房子，還需要有加價的魄力與實力?！敖衲暌詠恚油釯QI(JuwaiIQI)的經(jīng)紀(jì)人為亞洲買家在美國購房變成了真正的‘搶房’，經(jīng)紀(jì)人需要不停地幫買家在美國物色那些不需要現(xiàn)場看房、購房流程相對簡單的期房項目，一旦找到有合適項目的開發(fā)商，要么需要排隊，要么需要加價?！眮喼薹慨a(chǎn)科技公司居外IQI聯(lián)合創(chuàng)始人執(zhí)行董事長喬治·奇米爾(GeorgChmiel)對《國際金融報》記者說。

美國華人王蘭告訴《國際金融報》記者，在美國的二手房市場上，買賣雙方一般都會各自雇傭經(jīng)紀(jì)人，買家、賣家可以互不見面，如果買家決定購買，將會開具一份正式的出價offer，賣方經(jīng)紀(jì)人將匯聚所有的offer給賣家，讓其決定賣給誰。一般而言，誰的出價越高，賣家就會接受誰的offer。正是因此，克里斯汀拼不過那些有能力加價的買家，不斷與理想房屋失之交臂。

在富人聚集的西海岸，加價的情況就更加劇烈。生活在加州圣地亞哥的張先生告訴記者，目前該地區(qū)地段較好的房子，掛出來后大概10到15天就可以成功交易。而為了贏得賣家的心，買家至少要加價10%-20%。這樣的一套房子，每天排隊看房的大概會有三四十組人，有不少人直接提著現(xiàn)金買房，有時候還沒排到自己，就直接被前面的人“搶單”了。

“打個比方，現(xiàn)在圣地亞哥有這么套房子，300平方米，帶學(xué)區(qū)，業(yè)主想賣180萬美元，我拿著185萬美元的現(xiàn)金，房東也不會給我回應(yīng)的，他不會來問你還愿意再加多少錢，因為早就有拿著200萬的人跟他談了?！睆埾壬f。

漏洞

“我們家現(xiàn)在的房子在去年11月時只需要加價3萬(美元)，而現(xiàn)在這片區(qū)域的房子需要加價15萬到20萬(美元)才有可能搶到?！痹谟浾咴儐柲壳凹觾r的情況后，在南加州某市生活了十年的美國華人王蘭這樣說。

“(美國)樓市從來沒有歷經(jīng)過如此奇葩的加價時刻”，王蘭說，目前在某些城市，已經(jīng)出現(xiàn)了近70名買家同搶一戶新房的情況。

然而不僅是買房難，賣房也不是一件輕松事兒。在過去半年，王蘭一家險些被坑。

王蘭本沒想過要換房子，在去年底，美國疫情不斷惡化，一家三口萌生了換套大面積新宅的想法，他們在住的舊宅子是一棟小戶型獨立屋，面積不到1800平方尺(相當(dāng)于國內(nèi)住宅面積170平方米)，靠近當(dāng)?shù)豂T企業(yè)和著名高校，而且位于當(dāng)?shù)刈詈玫膶W(xué)區(qū)。初到美國時，王蘭就是為了兒子的教育才買下此房的。

樓市一路火熱，王蘭自然認為舊宅能賣個好價錢，卻不想由于選錯了經(jīng)紀(jì)人，險些損失慘重。

王蘭告訴記者，在美國買家、賣家各自雇傭經(jīng)紀(jì)人，由經(jīng)紀(jì)人代表自己同對方經(jīng)紀(jì)人溝通，買家很清楚自己會為哪套房出價，故經(jīng)紀(jì)人很難背著買家做手腳，但賣家并不清楚會有多少人看房，有多少潛在買家下offer，以及出價究竟多少，這一切都需賣家經(jīng)紀(jì)人告知。如果賣家經(jīng)紀(jì)人出于私利有意隱瞞真實情況，賣家就容易被蒙騙。王蘭一家正是在挑選經(jīng)紀(jì)人上翻了大跟頭。

為求溝通順利，王蘭找了一位形象、口碑皆不錯的華人經(jīng)紀(jì)湯姆·李(化名)，王蘭一家與李商定舊宅以102萬-106萬美元上市，但李未經(jīng)王蘭一家同意擅自改成了104萬-108萬美元上市并登出廣告，上市兩周，本以為能收到一堆買家offer的王蘭只收到了一個offer。對此，湯姆·李的解釋是報價高了。

但是，如此火熱的房地產(chǎn)市場，怎么會只有一個買家出offer？發(fā)現(xiàn)蹊蹺后，王蘭做了一番調(diào)查，她發(fā)現(xiàn)之所以她的房子只有一個offer，是因為湯姆·李采取不接電話、不回短信的方式，將大量想要看房的潛在買家擋在門外，只邀約與自己有合作的經(jīng)紀(jì)人帶買家來看房，并從中選擇了一個能私下給他最大好處的華人經(jīng)紀(jì)及買家，還向王蘭表示，買家只肯出價105萬。幸好王蘭及時醒悟并中止了交易，避免了被坑。

“看似很規(guī)范的房地產(chǎn)行業(yè)，其實有很多漏洞。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)要求雖然高，但經(jīng)紀(jì)人個人的權(quán)利太大。在當(dāng)下，不僅是買房難，連我們這樣的想趁著房價上漲賺一筆的賣家也很難。”王蘭說。

而湯姆·李并不是個例，經(jīng)紀(jì)商程欣迪告訴《國際金融報》記者，近期有一件事情在圈子里炸開了鍋：一位買家看上了一套房子，臨到要下offer的關(guān)頭，被自己的經(jīng)紀(jì)人截胡了。“還有的經(jīng)紀(jì)人，會幫買家同時下好幾個offer，但這對地產(chǎn)從業(yè)規(guī)則而言是很不規(guī)范的?！背绦赖险f。

擔(dān)憂

2021年第一季度數(shù)據(jù)顯示，美國幾乎每個大都市地區(qū)的房價都出現(xiàn)了上漲，以家庭為單位的房屋售價中位數(shù)增長率達到16.2%，創(chuàng)下1989年以來的新高。

房屋建筑商LGIHomesInc.首席執(zhí)行官埃里克·里帕(EricLipar)在5月的財報電話會議上表示：“盡管房屋的平均銷售價格比去年提高了11%，但人們對房屋的需求從未像現(xiàn)在這樣高?！痹谠S多都會區(qū)，即使一些買家退出市場，需求仍將超過可用供應(yīng)”。

值得注意的是，在今年2月，全美10萬美元到25萬美元之間的房屋售出量同比下降了11%，而售價超過100萬美元的售出量增長了81%。這一數(shù)據(jù)也說明，買家越來越看重房屋自身的價值實力，而不是“僅僅想買套房子”那么簡單。

對于房價大漲的原因，NAR首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯·云(LawrenceYun)表示，美國房價的大幅上漲只是說明需求強勁，住房供應(yīng)量創(chuàng)歷史新低。

庫存不足和需求旺盛，這是目前輿論場上呼聲最高的兩大原因，但這不足以解釋全部。

王蘭告訴《國際金融報》記者，疫情之后，美股狂漲，炒股的人有錢了，熱錢流入樓市，“市場上房子太少，而想買房的人太多了，這進一步推高了房價。再加上美聯(lián)儲大放水，房價自然就上去了”。與此同時，木材、水泥價格等原材料齊上漲，進一步推高了房價。

“有很多不差錢的人，也有很多缺錢的人”，程欣迪說，雖然有實力的買家都在搶好房源，并不惜一切加價，但多數(shù)還是為首付和貸款頭痛不已的普通人，對于他們來說，時間就是一切。

佛羅里達州的買家朱莉·庫克(JulieCook)和母親在今年1月移居愛達荷州博伊西市，在搬家前，他們計劃以不到30萬美元的價格在博伊西購買房屋，但到達后，這筆錢已經(jīng)買不到原先看中的房子了。

張先生進一步對《國際金融報》記者表示，最近他看房時發(fā)現(xiàn)了一個有趣的現(xiàn)象，在以往，排隊來看房的基本上是夫妻小兩口或是再帶個孩子，而最近幾個月，涌現(xiàn)了很多一家三代看房的?！白优绻?lián)合父母一起買房，貸款額數(shù)也會更大，兩代人加起來供一套房子，我想這也反映了當(dāng)下的一些現(xiàn)實問題”。

越來越多的“千禧一代”準(zhǔn)備進入購房市場，這意味著市場上還有更大的空間要繼續(xù)開拓，但“千禧一代”的購房壓力也在不斷走強。“因為房價漲幅過快，很多剛需年輕人將難以買到自己人生的首套房，從而錯失機會，拉大貧富差距?！盤NC金融服務(wù)公司高級經(jīng)濟學(xué)家AbbeyOmodunbi表示。

“很明顯，擁有房屋是創(chuàng)造財富的最成功、最大的來源之一，特別是對那些本身收入不高的人來說。”全球最大國際產(chǎn)權(quán)保險公司、美國最大商業(yè)信息供應(yīng)商第一美國(FirstAmerican)的首席經(jīng)濟學(xué)家馬克·弗萊明(MarkFleming)如是說。

“而沒有房屋，你就無法創(chuàng)造財富?！备トR明補充。

會再次引發(fā)金融危機嗎？

據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(NAR)最新統(tǒng)計，其追蹤的美國183個大都市中，99%的地區(qū)房價在今年一季度出現(xiàn)上漲，其中，89%的地方房屋價格出現(xiàn)了兩位數(shù)的躍升。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin預(yù)計，2021年美國的房屋銷售額將達到創(chuàng)紀(jì)錄的2.53萬億美元，同比增長17%，這將是自2013年以來最大的年度百分比增長。

眼下，美國房地產(chǎn)市場的盛況不禁讓人聯(lián)想起上一次熱潮引發(fā)的全球性金融危機，各界對房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂情緒增加，美國房地產(chǎn)市場會崩盤嗎？

房價距歷史高點不足1%

近一年來，受新冠疫情影響，經(jīng)濟封鎖、遠程辦公，以及美聯(lián)儲采取超常規(guī)刺激政策導(dǎo)致的低抵押貸款利率，推動了房屋需求的快速增長。

3月，美國30年期抵押貸款利率跌破3%，為近50年以來首次；15年期抵押貸款利率也跌破了2.5%。屢創(chuàng)新低的抵押貸款利率不斷刺激著房地產(chǎn)剛需買家與投資者入場。

與此同時，疫情導(dǎo)致新房建設(shè)嚴(yán)重延誤，一些潛在賣家保持觀望，加劇了本已嚴(yán)重的供應(yīng)短缺。

供不應(yīng)求讓美國房價迅速上漲。標(biāo)準(zhǔn)普爾核心邏輯公司凱斯·希勒(Case-Shiller)全國房價指數(shù)顯示，3月該指數(shù)同比增速13.2%，較2月的12%進一步加速，在連續(xù)第十個月增長的同時也創(chuàng)下2005年12月以來的漲幅新高。

2013年諾貝爾經(jīng)濟學(xué)家得主、耶魯大學(xué)教授RobertShiller表示，從他追蹤的過去100多年的數(shù)據(jù)來看，美國住房價格從來沒有像現(xiàn)在這么高過，在這種情況下，目前只能寄希望于美聯(lián)儲來穩(wěn)定美國住房市場?！暗珕栴}是，美聯(lián)儲能否在不導(dǎo)致房地產(chǎn)市場崩盤的情況下穩(wěn)定市場，這是非常難的”。

美國上一次房地產(chǎn)崩盤出現(xiàn)在2008年。在“9·11”事件和互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅之后，美聯(lián)儲大幅降息，利率創(chuàng)下40年來新低。在寬松貨幣政策作用下，房地產(chǎn)信貸機構(gòu)不斷放寬住房貸款條件，購房成本降低讓美國居民紛紛加入抵押貸款購房的行列，美國房地產(chǎn)市場飛速膨脹。那時，過剩的流動性催生了美國樓市泡沫，房價上漲遠遠超過了居民收入上漲。

2004年開始，基于對美國經(jīng)濟復(fù)蘇的判斷以及對通脹走高的擔(dān)憂，美聯(lián)儲兩年內(nèi)連續(xù)17次加息，聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從1%上調(diào)至2006年的5.25%，浮動的房貸利率也隨之走高，多數(shù)貸款人的還貸壓力逐步提升。基準(zhǔn)利率的上升隨后刺破了美國房地產(chǎn)市場泡沫，2006年以后，標(biāo)準(zhǔn)普爾核心邏輯公司凱斯·希勒(Case-Shiller)房地產(chǎn)價格指數(shù)開始大幅下跌。

對于提供抵押貸款的金融機構(gòu)來說，房價下跌導(dǎo)致抵押品價值縮水，這些機構(gòu)無法繼續(xù)通過出售抵押品回收貸款本息。而對于本身償債能力就不夠強的次級貸款人，房價下跌使他們不再能按照房屋凈值取得新的抵押貸款，即便是出售房產(chǎn)也無法覆蓋本息，所以次級貸款出現(xiàn)大批量違約。

據(jù)《華爾街日報》報道，2005年前后，大量新建房屋造成住房市場供應(yīng)過剩。美國的金融機構(gòu)為了追求高利潤，將這些高風(fēng)險抵押貸款打包成證券，出售給投資者。隨著越來越多的房主無法按時償還貸款，貸款機構(gòu)損失慘重，整個金融系統(tǒng)陷入癱瘓。

據(jù)NAR的數(shù)據(jù)，2006年至2014年間，約有930萬戶家庭經(jīng)歷了房屋止贖、將房屋交由貸款方處理，或是折價出售。

德意志銀行首席分析師吉米·里德稱，目前美國房價飆升水平幾乎與全球金融危機前無異。當(dāng)前來看，美國房價距離歷史高點不到1%，且高出疫情前的平均水平10%。這樣的數(shù)字將成為一個“巨大的擔(dān)憂”。

尚未形成泡沫？

雖然市場上的擔(dān)憂聲漸起，但一些經(jīng)濟學(xué)家和美聯(lián)儲官員并不認為樓市正再次形成泡沫。他們認為，這一輪房價飆升主要是由供需不匹配推動的，而不是由不良貸款行為引發(fā)的。

哈佛大學(xué)教授、宏觀經(jīng)濟學(xué)家羅伯特·巴羅(RobertJ.Barro)此前在接受《國際金融報》記者采訪時表示，房地產(chǎn)價格上漲、抵押貸款支持的證券和其他形式的債務(wù)抵押債券等金融創(chuàng)新推動了2008年金融危機。政府給了房利美(FannieMae)和其他相關(guān)企業(yè)過多的補貼，從而鼓勵它們降低房貸門檻，對不合格借款人擴大房屋所有權(quán)太過縱容，這是危機爆發(fā)的源頭。

事實上，在上一輪房地產(chǎn)泡沫中，“欺騙性貸款”很常見，借款人不需要提供收入證明、不論信用如何，都可以獲得機構(gòu)的抵押貸款。

而如今，盡管抵押貸款利率很低，但自2007年-2009年經(jīng)濟衰退以來，貸款標(biāo)準(zhǔn)已大幅收緊。2010年《多德-弗蘭克法案》實施了更嚴(yán)格的住房貸款要求，以避免另一場止贖危機。而且由于與新冠疫情相關(guān)的不確定性較多，銀行現(xiàn)在只向信譽最好的抵押貸款客戶提供貸款。

數(shù)據(jù)顯示，2006年美國房地產(chǎn)市場的總價值達到25.6萬億美元的頂峰，抵押貸款債務(wù)總額達到10.5萬億美元，整個房地產(chǎn)市場的貸款價值比(LTV)約為41.2%。而如今，房地產(chǎn)市場的價值已躍升至33.3萬億美元，抵押貸款總額僅增至11.5萬億美元，LTV僅為34.5%。

據(jù)MortgageBankersAssociation的數(shù)據(jù)，疫情暴發(fā)后，按揭信貸供應(yīng)暴跌至六年最低水平，此后僅有小幅恢復(fù)。

紐約聯(lián)邦儲備銀行表示，抵押貸款借款人的典型信用評分在去年第三季度和第四季度達到創(chuàng)紀(jì)錄的786分。

Redfin的經(jīng)濟學(xué)家雷吉·愛德華茲(ReggieEdwards)表示，如今，許多買房客都是抵押貸款歷史上信用最好的一批人。

西班牙對外銀行(BBVA)首席美國經(jīng)濟學(xué)家卡爾普(NathanielKarp)表示，住房市場的數(shù)據(jù)與基本面相符，有吸引力的利率、財政刺激措施導(dǎo)致的收入增加，增強了人們的償債能力，同時使買家能獲得更高額度的抵押貸款。而且放貸標(biāo)準(zhǔn)依然嚴(yán)格，因此，目前幾乎沒有形成泡沫的風(fēng)險。

美聯(lián)儲主席鮑威爾4月曾表示：“我不認為房地產(chǎn)行業(yè)存在那種對金融穩(wěn)定造成威脅的擔(dān)憂。我們沒有看到不良貸款和不可持續(xù)的價格增長等現(xiàn)象?！?/p>

里士滿聯(lián)邦儲備銀行行長巴爾金(ThomasBarkin)5月25日表示，他認為住房市場的杠桿率“還沒有達到過度水平”。

貸款利率提升或扭轉(zhuǎn)樓市盛景

《華爾街日報》援引經(jīng)濟學(xué)家的話指出，與上一輪樓市繁榮期相比，本輪房地產(chǎn)市場繁榮要穩(wěn)定得多，對金融系統(tǒng)構(gòu)成的風(fēng)險也要小得多，但也有一些隱憂，即購房門檻比以往更高。對于首套房的購房者而言，買房難度更大了。

鮑威爾也對潛在的首次購房者可能會錯過進行重要投資的機會表示擔(dān)憂。“如果你是一個入門級的購房者，這是一個問題”。

約翰·伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司首席執(zhí)行官約翰·伯恩斯表示，目前有近1/5的已售房屋買家買房不是用來自住，這將使美國房價變得更加昂貴。他預(yù)計房價在去年11%的漲幅基礎(chǔ)上，今年將會上漲12%，2022年還將再上漲6%，房價的增長速度已趕上2004年和2005年。

而價格高企已經(jīng)開始抑制房地產(chǎn)投資回報率，影響買家意愿。NAR公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份二手房銷量較之前一個月減少2.7%，折合年率585萬套，為10個月來最低水平，連續(xù)第3個月下降。

不過短期來看，美國房地產(chǎn)市場目前最擔(dān)心的是抵押貸款利率不斷上升。近期，住房抵押貸款利率已升至去年7月以來的最高水平。由于投資者預(yù)計疫情過后經(jīng)濟會出現(xiàn)反彈，債券收益率會因此走高，大多數(shù)房地產(chǎn)市場分析人士預(yù)計，抵押貸款利率今年會在某種程度上溫和上升。

雖然鮑威爾一直強調(diào)，美聯(lián)儲將維持超低利率，直至實現(xiàn)其就業(yè)與通脹目標(biāo)，目前美國距離實現(xiàn)這兩大目標(biāo)還有“很長一段距離”。但近期公布的美聯(lián)儲4月會議紀(jì)要顯示，美聯(lián)儲內(nèi)部在“是否縮減QE”上產(chǎn)生了重大分歧。

美國房地產(chǎn)在線拍賣網(wǎng)站Auction.com的市場經(jīng)濟部副總裁布洛姆奎斯特認為，住房抵押貸款利率若以極快速度大幅上升，或令需求突然降溫，市場將迅速由盛轉(zhuǎn)衰。

“哪只手”在推動暴漲

“在美國，一個新樓盤或一塊地有超過100個人在排隊，是非常恐怖的現(xiàn)象。而近期比較熱門的新樓盤排隊人數(shù)都是三位數(shù)?！?/p>

美國得克薩斯州達拉斯沃斯堡都市圈的HamptonInternationalGroup房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商VivianChi對《國際金融報》記者感慨到，“美國近期房價上漲真的很瘋狂，新房價格基本上每兩周就會進行微調(diào)，兩個月進行一次大調(diào)，這種上漲幅度近十年都沒有過?！?/p>

自新冠疫情暴發(fā)、美聯(lián)儲將利率降至低水平后，美國人的購房熱情持續(xù)上升。

近日，標(biāo)準(zhǔn)普爾核心邏輯公司凱斯·希勒(Case-Shiller)全國房價指數(shù)顯示，3月該指數(shù)同比增速13.2%，較2月的12%進一步加速，在連續(xù)第十個月增長的同時也創(chuàng)下2005年12月以來的漲幅新高。

美國聯(lián)邦住房金融局(FHFA)公布的3月房價指數(shù)同比漲幅達到13.9%，創(chuàng)該數(shù)據(jù)1991年開始統(tǒng)計以來的歷史最快增速。

房產(chǎn)中介比代售房屋多

FHFA的報告指出，美國自2011年9月以來，房價就在逐年上漲，只是疫情加劇了上漲速度。

去年3月初，美國疫情正式暴發(fā)?！耙咔榍埃绹康禺a(chǎn)市場還是比較平穩(wěn)的，疫情暴發(fā)后的四五月份，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一波放緩趨勢，但是到了6、7、8月三個傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的旺季，房價就開始快速上漲。”Vivian說，“美聯(lián)儲放水刺激之下，房貸利率的驟降，以及公眾對于疫情恐懼情緒的消退疊加全美房屋庫存的驟降讓美房地產(chǎn)市場趨于瘋狂。”

據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(NAR)統(tǒng)計，其追蹤的美國183個大都市中，99%的地區(qū)在2021年第一季度出現(xiàn)了房價上漲現(xiàn)象，其中89%的地方房屋價格出現(xiàn)了兩位數(shù)的躍升。

3月漲幅最大的是鳳凰城，達到了20%，緊隨其后的圣地亞哥和西雅圖，漲幅分別為19.1%和18.3%。

美國商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，美國市場上新房銷售的中位價在4月份為37.24萬美元(約合人民幣238.75萬元)，與去年同期相比高出了20.1%。《華爾街日報》指出，這是1988年以來的最大同比漲幅。

與新房銷售相同的是，二手房價格也在不斷創(chuàng)新高。NAR數(shù)據(jù)顯示，4月份，二手房價格中值飆升至34.16萬美元(約合人民幣217.62萬元)，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。從2020年4月到2021年4月，美國現(xiàn)房價格飆升速度達到創(chuàng)紀(jì)錄的19.1%，連續(xù)110個月實現(xiàn)同比增長。

Vivian表示，在二手房市場，絕大部分情況下，買家的出價要比掛牌價高10%，上不封頂?！拔易约鹤鲞^加價最多的案例差不多接近30%”。

“經(jīng)濟適用房，入門級別，比如只有三個臥室或者四個臥室的房子，以及獨棟別墅是最受歡迎的房型。新婚夫婦以及剛剛生小孩的小家庭對于購房需求較大。事實上，經(jīng)濟適用房是剛需，不過，如今高端住宅競爭也非常激烈。”Vivian說。

據(jù)悉，眼下美國成屋銷售平均從掛牌到售出的速度為17天，4月所售房屋當(dāng)中，有88%在市場上掛牌的時間不到一個月。

房價的上漲也讓大量人員進入了房地產(chǎn)中介行業(yè)。美國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)字顯示，今年1月底，全美登記在冊的房產(chǎn)中介人數(shù)達145萬，但在售房屋僅有104萬套。這是美國歷史上第二次出現(xiàn)中介人員多于在售房屋的現(xiàn)象。

成本上漲、供不應(yīng)求

亞洲房產(chǎn)科技巨頭居外IQI(JuwaiIQI)集團聯(lián)合創(chuàng)始人、執(zhí)行主席喬治.奇米爾(GeorgChmiel)在接受《國際金融報》記者采訪時表示，美國樓市繼去年疫情期間的火熱以來，今年房價仍居高不下，主要還是因為供應(yīng)不足而需求旺盛。

從供應(yīng)方面看，根據(jù)NAR的統(tǒng)計，截至今年4月，全美國只有116萬套房源，較去年同期下降20%。

Vivian告訴記者，去年最夸張的時候，庫存同期下降近八成，最低谷時只有近0.8個月的庫存。

一般來說，庫存量在6至7個月之間代表正常，低于這個庫存量表明求大于供，屬于賣方市場，反之則代表供大于求，屬于買方市場。

此外，新建房屋的開工也趕不上市場需求。4月份新建住宅開工數(shù)下降9.5%，至折合年率157萬套，低于預(yù)期的170萬套。

Vivian對《國際金融報》記者表示，房屋漲價一方面原因還在于玻璃、金屬框架、木材等原材料價格大幅上漲。根據(jù)最新的生產(chǎn)者價格數(shù)據(jù)，4月份木材價格同比上漲89.7%。

嘉信理財交易和衍生品副總裁弗雷德里克(RandyFrederick)表示，過去能建10所房子的成本現(xiàn)在只能建2所。

據(jù)《商業(yè)內(nèi)幕》報道，NRA于4月對近1/5的承包商進行了調(diào)查，后者表示，正在推遲施工或銷售。大約47%的人表示，他們在上個月為合同增加了升級條款，該條款允許承包商提高房屋售價以抵消建筑成本的上揚。

“與此同時，疫情期間，美國政府大量派發(fā)現(xiàn)金，導(dǎo)致一些藍領(lǐng)階層不愿意工作，招工也變得異常困難。疫情期間，施工也會受限，比如同一時間在一所房子里面開工人數(shù)有限，這些都大大增加了整個房子修建的周期?！盫ivian說。

在需求方面，喬治.奇米爾告訴《國際金融報》記者，疫情使人們對居家有了更多需求?！凹铱梢允寝k公室，可以是孩子上網(wǎng)課的場所，可以是家人不能外出時的庇護所。人們也對更大的居處室內(nèi)空間和室外活動空間萌發(fā)了強勁需求。而按揭利率屢創(chuàng)新底，更有力地驅(qū)動買家下手。房地產(chǎn)成了疫情期間經(jīng)濟不景氣的一個亮點”。

疫情暴發(fā)后，美聯(lián)儲啟用了“零利率 量化寬松”這一非常規(guī)貨幣政策工具組合。利率一直在歷史低點徘徊，讓美國人獲得了接近歷史最低水平的借款成本。據(jù)統(tǒng)計，自2020年疫情以來，30年期住房抵押款固定利率下降了約1/4，降至2.9%左右，處于1971年以來最低水平。

據(jù)Marketwatch報道，西部大公司的程序員被允許居家辦公，通過電腦工作的人幾乎可以住在任何地方，不必為了就業(yè)機會蜂擁到大城市。這一趨勢可能會吸引房主搬回老家，離年邁的父母更近，甚至搬到更偏遠、價格更實惠的地方。

Vivian以她所在的得州為例，相對于紐約、洛杉磯、芝加哥三大都市圈，得州地廣、價廉，除了本地人的剛需，更加好的住房條件、價格低廉的生活成本，以及更高的教育質(zhì)量也吸引一些外地人到得州買房。

與此同時，在激烈的競爭下，全款買家越來越多。NAR首席經(jīng)濟學(xué)家LawrenceYun表示，每套上市住房平均會收到五份報價，大約25%的買家會給出全款報價，高于3月時的23%，以及一年前的15%。

美國樓市的火熱也影響到了亞洲投資者。喬治·奇米爾表示，2020年，美國是居外IQI收錄的亞洲買家詢盤最多的海外購房目的地。而2019年，由于中美貿(mào)易摩擦等因素，美國位居第四。亞洲買家最心儀的美國城市前五名分別為西雅圖、洛杉磯、奧蘭多、爾灣和紐約。從中國買家通過居外IQI所作詢盤數(shù)據(jù)看，今年一季度，中國買家對美國房產(chǎn)興趣自去年下半年止跌回升以來，現(xiàn)已升至2018年一季度以來最高。

“美房價上漲幅度將達兩位數(shù)”

眼下，種種促進房價上漲的原因似乎在短期內(nèi)都很難完全轉(zhuǎn)向。在接受路透社調(diào)查的分析師中，有2/3預(yù)測美國房價將在今年繼續(xù)走高。

從需求端來看，“千禧一代”(出生于20世紀(jì)時未成年，在跨入21世紀(jì)以后達到成年年齡)的人口數(shù)量遠高于“X世代”(1965-1980年出生)的人口數(shù)量。隨著“千禧一代”進入30歲，其所帶來的住房市場繁榮程度將遠超當(dāng)下的水平。而供給端上，全國性的供應(yīng)短缺將持續(xù)。專家警告說，房屋建筑商要建造足夠的房屋以滿足美國人的需求，將花費數(shù)年的時間，這意味著高房價可能會持續(xù)存在。

摩根士丹利表示，眼下的情形和15年前房地產(chǎn)泡沫時期不同，房價的高漲歸結(jié)于供需邏輯，有一個持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，供需缺口加上嚴(yán)格的抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，都預(yù)示著美國房價將繼續(xù)攀升，但疫情后的種種財政和貨幣正常化舉措可能會減緩升值步伐。

高盛分析師羅尼·沃克警告稱，全美住房短缺將在至少幾年內(nèi)推動房價大幅上漲，而房價升值的5%-15%將被傳導(dǎo)至通脹。美國房地產(chǎn)市場供需持續(xù)失衡將在今明兩年帶來兩位數(shù)的房價上漲。到2024年，房價的上漲速度將遠遠超過公認的2006年-2007年的房地產(chǎn)泡沫時期。

目前，房價的上漲引起了美國政府的關(guān)注，5月26日，白宮新聞秘書珍·普薩基稱，拜登政府正在監(jiān)測美國房價的上漲情況?！拔覀兛吹降姆績r上漲確實引起了對住房負擔(dān)能力和民眾是否能夠進入住房市場的擔(dān)憂。我們認識到需要有新的住房供應(yīng)，特別是經(jīng)濟適用房”。