美國房價(jià)暴漲的邏輯

盡管疫情仍未得到控制，但全美各地房價(jià)出現(xiàn)大幅攀升。全美標(biāo)普席勒房價(jià)指數(shù)和4月在售新屋價(jià)格分別創(chuàng)下16年和33年來高位。

諾獎(jiǎng)得主席勒根據(jù)回溯100多年的數(shù)據(jù)，發(fā)出感嘆“實(shí)際房價(jià)從來沒有這么高過！”，而樓市火爆的趨勢(shì)也已經(jīng)引發(fā)拜登政府的密切關(guān)注，白宮發(fā)言人表示，拜登政府擔(dān)心住房越來越讓民眾無法負(fù)擔(dān)。

美國房價(jià)飆漲，是需求，還是泡沫？美國民眾集體“炒房”，邊界在哪里？美國上一輪嚴(yán)重的金融危機(jī)正是起源于房地產(chǎn)泡沫的破裂，而此番全美范圍的房價(jià)上漲，又會(huì)否引發(fā)金融和經(jīng)濟(jì)體系的再一次集體崩盤？

為此，本報(bào)記者采訪美國買家、賣家、中國投資客、房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)、宏觀經(jīng)濟(jì)分析師、金融市場(chǎng)分析師，描繪全美房價(jià)上漲期間的民生“圖譜”，并對(duì)此輪房價(jià)上漲的誘因做一溯源，同時(shí)討論房價(jià)與疫情期間經(jīng)濟(jì)修復(fù)的深度關(guān)聯(lián)。

買房得靠“搶”，賣房要“防騙”

美聯(lián)儲(chǔ)不斷大放水的時(shí)代背景下，市場(chǎng)對(duì)通貨膨脹的恐懼節(jié)節(jié)攀升，全美物價(jià)普漲。木材、水泥漲價(jià)，庫存不足，需求旺盛，在多重因素助推下，美國房價(jià)在過去半年多的時(shí)間里一路飆升。

房子，這一在人們心中具有安身立命意義的東西，現(xiàn)在在美國人心中，究竟是家，還是身家？為此，《國際金融報(bào)》記者采訪數(shù)位在美國生活并買房的業(yè)主，但未獲得統(tǒng)一的答案。與此同時(shí)，不斷暴漲的房價(jià)仿佛在對(duì)人們叫囂：“嘿！再不上車就晚了！”

搶房

如果是在2008年前的美國，人到中年的女服務(wù)員克里斯汀(Christine Rodriguez)可能不會(huì)像眼下這樣為了首付而發(fā)愁。

著名電影《大空頭》就描述了一場(chǎng)這樣的畫面：在酒吧做服務(wù)生的年輕女孩用超低首付買到了房。銀行把貸款批給本身經(jīng)濟(jì)狀況就不好的人，在那場(chǎng)世紀(jì)性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)來臨之前，少有人對(duì)此表示出過多的質(zhì)疑。

但這一幕不會(huì)在當(dāng)下上演?？死锼雇∫患伊谧畲蟮男脑妇褪前犭x逼仄的拖車，而最近半年，攀升的房價(jià)讓他們的希望不斷落空。

從城市到鄉(xiāng)村，美國房價(jià)從2020年下半年到現(xiàn)在一路普漲，各地徹底解封的政策遙遙無期，房屋庫存不斷下降。根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)的統(tǒng)計(jì)，截至今年4月，全美國只有116萬套房源，較去年同期下降20%。然而，與去年4月相比，全美待批房屋簽約量同比增長了51.7%。

人們渴望更舒適、有保障的生活，但對(duì)于沒有儲(chǔ)蓄習(xí)慣的美國普通人來說，買房變得前所未有的艱難。

“我從未歷經(jīng)過如此炙熱的市場(chǎng)。”代理克里斯汀買房業(yè)務(wù)的中介蒂芙尼·埃勒(Tiffany Ehler)表示。她們所在的得梅因市人口約20萬，是愛荷華州的首府，在以往，人們很難想象這樣的城市會(huì)有樓市繁榮期。

克里斯汀買房的動(dòng)力來自孩子，她和丈夫結(jié)婚后一直住在拖車?yán)?，她的六個(gè)孩子，五個(gè)都要上網(wǎng)課。讓克里斯汀感到恐懼的是，如果沒有房子，自己的孩子將在拖車?yán)锝邮芙逃?，遠(yuǎn)離市區(qū)、沒有未來。

但克里斯汀只能承擔(dān)15萬至22萬美元的出價(jià)，首付的錢是她和丈夫五年來的積蓄。埃勒幫她找到了25處二手房，就在實(shí)地看房的幾個(gè)小時(shí)后，大部分房屋被一搶而空，好的房源被一再加價(jià)，根本輪不到克里斯汀。

“我覺得其中一些定價(jià)過高，賣家根本不愿降價(jià)。我們甚至沒有時(shí)間去思考，它就被賣掉了?！笨死锼雇≌f。

手拿現(xiàn)金，一房難求。經(jīng)紀(jì)商程欣迪在加州地產(chǎn)扎根數(shù)年，她告訴記者，眼看著房價(jià)上漲，很多業(yè)主便也不愿意賣房子了?！八麄儞?dān)心賣掉之后，自己買不到新的房屋”。

如此一來，房源更加短缺，想要買到好地段的好房子，還需要有加價(jià)的魄力與實(shí)力。“今年以來，居外IQI(Juwai IQI)的經(jīng)紀(jì)人為亞洲買家在美國購房變成了真正的‘搶房’，經(jīng)紀(jì)人需要不停地幫買家在美國物色那些不需要現(xiàn)場(chǎng)看房、購房流程相對(duì)簡單的期房項(xiàng)目，一旦找到有合適項(xiàng)目的開發(fā)商，要么需要排隊(duì)，要么需要加價(jià)?！眮喼薹慨a(chǎn)科技公司居外IQI聯(lián)合創(chuàng)始人執(zhí)行董事長喬治·奇米爾(Georg Chmiel)對(duì)《國際金融報(bào)》記者說。

美國華人王蘭告訴《國際金融報(bào)》記者，在美國的二手房市場(chǎng)上，買賣雙方一般都會(huì)各自雇傭經(jīng)紀(jì)人，買家、賣家可以互不見面，如果買家決定購買，將會(huì)開具一份正式的出價(jià)offer，賣方經(jīng)紀(jì)人將匯聚所有的offer給賣家，讓其決定賣給誰。一般而言，誰的出價(jià)越高，賣家就會(huì)接受誰的offer。正是因此，克里斯汀拼不過那些有能力加價(jià)的買家，不斷與理想房屋失之交臂。

在富人聚集的西海岸，加價(jià)的情況就更加劇烈。生活在加州圣地亞哥的張先生告訴記者，目前該地區(qū)地段較好的房子，掛出來后大概10到15天就可以成功交易。而為了贏得賣家的心，買家至少要加價(jià)10%-20%。這樣的一套房子，每天排隊(duì)看房的大概會(huì)有三四十組人，有不少人直接提著現(xiàn)金買房，有時(shí)候還沒排到自己，就直接被前面的人“搶單”了。

“打個(gè)比方，現(xiàn)在圣地亞哥有這么套房子，300平方米，帶學(xué)區(qū)，業(yè)主想賣180萬美元，我拿著185萬美元的現(xiàn)金，房東也不會(huì)給我回應(yīng)的，他不會(huì)來問你還愿意再加多少錢，因?yàn)樵缇陀心弥?00萬的人跟他談了?！睆埾壬f。

漏洞

“我們家現(xiàn)在的房子在去年11月時(shí)只需要加價(jià)3萬(美元)，而現(xiàn)在這片區(qū)域的房子需要加價(jià)15萬到20萬(美元)才有可能搶到?！痹谟浾咴儐柲壳凹觾r(jià)的情況后，在南加州某市生活了十年的美國華人王蘭這樣說。

“(美國)樓市從來沒有歷經(jīng)過如此奇葩的加價(jià)時(shí)刻”，王蘭說，目前在某些城市，已經(jīng)出現(xiàn)了近70名買家同搶一戶新房的情況。

然而不僅是買房難，賣房也不是一件輕松事兒。在過去半年，王蘭一家險(xiǎn)些被坑。

王蘭本沒想過要換房子，在去年底，美國疫情不斷惡化，一家三口萌生了換套大面積新宅的想法，他們?cè)谧〉呐f宅子是一棟小戶型獨(dú)立屋，面積不到1800平方尺(相當(dāng)于國內(nèi)住宅面積170平方米)，靠近當(dāng)?shù)豂T企業(yè)和著名高校，而且位于當(dāng)?shù)刈詈玫膶W(xué)區(qū)。初到美國時(shí)，王蘭就是為了兒子的教育才買下此房的。

樓市一路火熱，王蘭自然認(rèn)為舊宅能賣個(gè)好價(jià)錢，卻不想由于選錯(cuò)了經(jīng)紀(jì)人，險(xiǎn)些損失慘重。

王蘭告訴記者，在美國買家、賣家各自雇傭經(jīng)紀(jì)人，由經(jīng)紀(jì)人代表自己同對(duì)方經(jīng)紀(jì)人溝通，買家很清楚自己會(huì)為哪套房出價(jià)，故經(jīng)紀(jì)人很難背著買家做手腳，但賣家并不清楚會(huì)有多少人看房，有多少潛在買家下offer，以及出價(jià)究竟多少，這一切都需賣家經(jīng)紀(jì)人告知。如果賣家經(jīng)紀(jì)人出于私利有意隱瞞真實(shí)情況，賣家就容易被蒙騙。王蘭一家正是在挑選經(jīng)紀(jì)人上翻了大跟頭。

為求溝通順利，王蘭找了一位形象、口碑皆不錯(cuò)的華人經(jīng)紀(jì)湯姆·李(化名)，王蘭一家與李商定舊宅以102萬-106萬美元上市，但李未經(jīng)王蘭一家同意擅自改成了104萬-108萬美元上市并登出廣告，上市兩周，本以為能收到一堆買家offer的王蘭只收到了一個(gè)offer。對(duì)此，湯姆·李的解釋是報(bào)價(jià)高了。

但是，如此火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，怎么會(huì)只有一個(gè)買家出offer？發(fā)現(xiàn)蹊蹺后，王蘭做了一番調(diào)查，她發(fā)現(xiàn)之所以她的房子只有一個(gè)offer，是因?yàn)闇贰だ畈扇〔唤与娫?、不回短信的方式，將大量想要看房的潛在買家擋在門外，只邀約與自己有合作的經(jīng)紀(jì)人帶買家來看房，并從中選擇了一個(gè)能私下給他最大好處的華人經(jīng)紀(jì)及買家，還向王蘭表示，買家只肯出價(jià)105萬。幸好王蘭及時(shí)醒悟并中止了交易，避免了被坑。

“看似很規(guī)范的房地產(chǎn)行業(yè)，其實(shí)有很多漏洞。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)要求雖然高，但經(jīng)紀(jì)人個(gè)人的權(quán)利太大。在當(dāng)下，不僅是買房難，連我們這樣的想趁著房價(jià)上漲賺一筆的賣家也很難?！蓖跆m說。

而湯姆·李并不是個(gè)例，經(jīng)紀(jì)商程欣迪告訴《國際金融報(bào)》記者，近期有一件事情在圈子里炸開了鍋：一位買家看上了一套房子，臨到要下offer的關(guān)頭，被自己的經(jīng)紀(jì)人截胡了?！斑€有的經(jīng)紀(jì)人，會(huì)幫買家同時(shí)下好幾個(gè)offer，但這對(duì)地產(chǎn)從業(yè)規(guī)則而言是很不規(guī)范的?！背绦赖险f。

擔(dān)憂

2021年第一季度數(shù)據(jù)顯示，美國幾乎每個(gè)大都市地區(qū)的房價(jià)都出現(xiàn)了上漲，以家庭為單位的房屋售價(jià)中位數(shù)增長率達(dá)到16.2%，創(chuàng)下1989年以來的新高。

房屋建筑商LGI Homes Inc。首席執(zhí)行官埃里克·里帕(Eric Lipar)在5月的財(cái)報(bào)電話會(huì)議上表示：“盡管房屋的平均銷售價(jià)格比去年提高了11%，但人們對(duì)房屋的需求從未像現(xiàn)在這樣高?！痹谠S多都會(huì)區(qū)，即使一些買家退出市場(chǎng)，需求仍將超過可用供應(yīng)。

值得注意的是，在今年2月，全美10萬美元到25萬美元之間的房屋售出量同比下降了11%，而售價(jià)超過100萬美元的售出量增長了81%。這一數(shù)據(jù)也說明，買家越來越看重房屋自身的價(jià)值實(shí)力，而不是“僅僅想買套房子”那么簡單。

對(duì)于房價(jià)大漲的原因，NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云(Lawrence Yun)表示，美國房價(jià)的大幅上漲只是說明需求強(qiáng)勁，住房供應(yīng)量創(chuàng)歷史新低。

庫存不足和需求旺盛，這是目前輿論場(chǎng)上呼聲最高的兩大原因，但這不足以解釋全部。

王蘭告訴《國際金融報(bào)》記者，疫情之后，美股狂漲，炒股的人有錢了，熱錢流入樓市，“市場(chǎng)上房子太少，而想買房的人太多了，這進(jìn)一步推高了房價(jià)。再加上美聯(lián)儲(chǔ)大放水，房價(jià)自然就上去了”。與此同時(shí)，木材、水泥價(jià)格等原材料齊上漲，進(jìn)一步推高了房價(jià)。

“有很多不差錢的人，也有很多缺錢的人”，程欣迪說，雖然有實(shí)力的買家都在搶好房源，并不惜一切加價(jià)，但多數(shù)還是為首付和貸款頭痛不已的普通人，對(duì)于他們來說，時(shí)間就是一切。

佛羅里達(dá)州的買家朱莉·庫克(Julie Cook)和母親在今年1月移居愛達(dá)荷州博伊西市，在搬家前，他們計(jì)劃以不到30萬美元的價(jià)格在博伊西購買房屋，但到達(dá)后，這筆錢已經(jīng)買不到原先看中的房子了。

張先生進(jìn)一步對(duì)《國際金融報(bào)》記者表示，最近他看房時(shí)發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象，在以往，排隊(duì)來看房的基本上是夫妻小兩口或是再帶個(gè)孩子，而最近幾個(gè)月，涌現(xiàn)了很多一家三代看房的?！白优绻?lián)合父母一起買房，貸款額數(shù)也會(huì)更大，兩代人加起來供一套房子，我想這也反映了當(dāng)下的一些現(xiàn)實(shí)問題”。

越來越多的“千禧一代”準(zhǔn)備進(jìn)入購房市場(chǎng)，這意味著市場(chǎng)上還有更大的空間要繼續(xù)開拓，但“千禧一代”的購房壓力也在不斷走強(qiáng)。“因?yàn)榉績r(jià)漲幅過快，很多剛需年輕人將難以買到自己人生的首套房，從而錯(cuò)失機(jī)會(huì)，拉大貧富差距?！盤NC金融服務(wù)公司高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Abbey Omodunbi表示。

“很明顯，擁有房屋是創(chuàng)造財(cái)富的最成功、最大的來源之一，特別是對(duì)那些本身收入不高的人來說。”全球最大國際產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司、美國最大商業(yè)信息供應(yīng)商第一美國(First American)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·弗萊明(Mark Fleming)如是說。

“而沒有房屋，你就無法創(chuàng)造財(cái)富?！备トR明補(bǔ)充。

會(huì)再次引發(fā)金融危機(jī)嗎？

據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)最新統(tǒng)計(jì)，其追蹤的美國183個(gè)大都市中，99%的地區(qū)房價(jià)在今年一季度出現(xiàn)上漲，其中，89%的地方房屋價(jià)格出現(xiàn)了兩位數(shù)的躍升。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin預(yù)計(jì)，2021年美國的房屋銷售額將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的2.53萬億美元，同比增長17%，這將是自2013年以來最大的年度百分比增長。

眼下，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的盛況不禁讓人聯(lián)想起上一次熱潮引發(fā)的全球性金融危機(jī)，各界對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂情緒增加，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)崩盤嗎？

房價(jià)距歷史高點(diǎn)不足1%

近一年來，受新冠疫情影響，經(jīng)濟(jì)封鎖、遠(yuǎn)程辦公，以及美聯(lián)儲(chǔ)采取超常規(guī)刺激政策導(dǎo)致的低抵押貸款利率，推動(dòng)了房屋需求的快速增長。

3月，美國30年期抵押貸款利率跌破3%，為近50年以來首次；15年期抵押貸款利率也跌破了2.5%。屢創(chuàng)新低的抵押貸款利率不斷刺激著房地產(chǎn)剛需買家與投資者入場(chǎng)。

與此同時(shí)，疫情導(dǎo)致新房建設(shè)嚴(yán)重延誤，一些潛在賣家保持觀望，加劇了本已嚴(yán)重的供應(yīng)短缺。

供不應(yīng)求讓美國房價(jià)迅速上漲。標(biāo)準(zhǔn)普爾核心邏輯公司凱斯·希勒(Case-Shiller)全國房價(jià)指數(shù)顯示，3月該指數(shù)同比增速13.2%，較2月的12%進(jìn)一步加速，在連續(xù)第十個(gè)月增長的同時(shí)也創(chuàng)下2005年12月以來的漲幅新高。

2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)家得主、耶魯大學(xué)教授Robert Shiller表示，從他追蹤的過去100多年的數(shù)據(jù)來看，美國住房價(jià)格從來沒有像現(xiàn)在這么高過，在這種情況下，目前只能寄希望于美聯(lián)儲(chǔ)來穩(wěn)定美國住房市場(chǎng)。“但問題是，美聯(lián)儲(chǔ)能否在不導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的情況下穩(wěn)定市場(chǎng)，這是非常難的”。

美國上一次房地產(chǎn)崩盤出現(xiàn)在2008年。在“9·11”事件和互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅之后，美聯(lián)儲(chǔ)大幅降息，利率創(chuàng)下40年來新低。在寬松貨幣政策作用下，房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)不斷放寬住房貸款條件，購房成本降低讓美國居民紛紛加入抵押貸款購房的行列，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速膨脹。那時(shí)，過剩的流動(dòng)性催生了美國樓市泡沫，房價(jià)上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民收入上漲。

2004年開始，基于對(duì)美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的判斷以及對(duì)通脹走高的擔(dān)憂，美聯(lián)儲(chǔ)兩年內(nèi)連續(xù)17次加息，聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從1%上調(diào)至2006年的5.25%，浮動(dòng)的房貸利率也隨之走高，多數(shù)貸款人的還貸壓力逐步提升?；鶞?zhǔn)利率的上升隨后刺破了美國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，2006年以后，標(biāo)準(zhǔn)普爾核心邏輯公司凱斯·希勒(Case-Shiller)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)開始大幅下跌。

對(duì)于提供抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)來說，房價(jià)下跌導(dǎo)致抵押品價(jià)值縮水，這些機(jī)構(gòu)無法繼續(xù)通過出售抵押品回收貸款本息。而對(duì)于本身償債能力就不夠強(qiáng)的次級(jí)貸款人，房價(jià)下跌使他們不再能按照房屋凈值取得新的抵押貸款，即便是出售房產(chǎn)也無法覆蓋本息，所以次級(jí)貸款出現(xiàn)大批量違約。

據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道，2005年前后，大量新建房屋造成住房市場(chǎng)供應(yīng)過剩。美國的金融機(jī)構(gòu)為了追求高利潤，將這些高風(fēng)險(xiǎn)抵押貸款打包成證券，出售給投資者。隨著越來越多的房主無法按時(shí)償還貸款，貸款機(jī)構(gòu)損失慘重，整個(gè)金融系統(tǒng)陷入癱瘓。

據(jù)NAR的數(shù)據(jù)，2006年至2014年間，約有930萬戶家庭經(jīng)歷了房屋止贖、將房屋交由貸款方處理，或是折價(jià)出售。

德意志銀行首席分析師吉米·里德稱，目前美國房價(jià)飆升水平幾乎與全球金融危機(jī)前無異。當(dāng)前來看，美國房價(jià)距離歷史高點(diǎn)不到1%，且高出疫情前的平均水平10%。這樣的數(shù)字將成為一個(gè)“巨大的擔(dān)憂”。

尚未形成泡沫？

雖然市場(chǎng)上的擔(dān)憂聲漸起，但一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家和美聯(lián)儲(chǔ)官員并不認(rèn)為樓市正再次形成泡沫。他們認(rèn)為，這一輪房價(jià)飆升主要是由供需不匹配推動(dòng)的，而不是由不良貸款行為引發(fā)的。

哈佛大學(xué)教授、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·巴羅(Robert J.Barro)此前在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)價(jià)格上漲、抵押貸款支持的證券和其他形式的債務(wù)抵押債券等金融創(chuàng)新推動(dòng)了2008年金融危機(jī)。政府給了房利美(Fannie Mae)和其他相關(guān)企業(yè)過多的補(bǔ)貼，從而鼓勵(lì)它們降低房貸門檻，對(duì)不合格借款人擴(kuò)大房屋所有權(quán)太過縱容，這是危機(jī)爆發(fā)的源頭。

事實(shí)上，在上一輪房地產(chǎn)泡沫中，“欺騙性貸款”很常見，借款人不需要提供收入證明、不論信用如何，都可以獲得機(jī)構(gòu)的抵押貸款。

而如今，盡管抵押貸款利率很低，但自2007年-2009年經(jīng)濟(jì)衰退以來，貸款標(biāo)準(zhǔn)已大幅收緊。2010年《多德-弗蘭克法案》實(shí)施了更嚴(yán)格的住房貸款要求，以避免另一場(chǎng)止贖危機(jī)。而且由于與新冠疫情相關(guān)的不確定性較多，銀行現(xiàn)在只向信譽(yù)最好的抵押貸款客戶提供貸款。

數(shù)據(jù)顯示，2006年美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的總價(jià)值達(dá)到25.6萬億美元的頂峰，抵押貸款債務(wù)總額達(dá)到10.5萬億美元，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款價(jià)值比(LTV)約為41.2%。而如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值已躍升至33.3萬億美元，抵押貸款總額僅增至11.5萬億美元，LTV僅為34.5%。

據(jù)Mortgage Bankers Association的數(shù)據(jù)，疫情暴發(fā)后，按揭信貸供應(yīng)暴跌至六年最低水平，此后僅有小幅恢復(fù)。

紐約聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行表示，抵押貸款借款人的典型信用評(píng)分在去年第三季度和第四季度達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的786分。

Redfin的經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷吉·愛德華茲(Reggie Edwards)表示，如今，許多買房客都是抵押貸款歷史上信用最好的一批人。

西班牙對(duì)外銀行(BBVA)首席美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家卡爾普(Nathaniel Karp)表示，住房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)與基本面相符，有吸引力的利率、財(cái)政刺激措施導(dǎo)致的收入增加，增強(qiáng)了人們的償債能力，同時(shí)使買家能獲得更高額度的抵押貸款。而且放貸標(biāo)準(zhǔn)依然嚴(yán)格，因此，目前幾乎沒有形成泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。

美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾4月曾表示：“我不認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)存在那種對(duì)金融穩(wěn)定造成威脅的擔(dān)憂。我們沒有看到不良貸款和不可持續(xù)的價(jià)格增長等現(xiàn)象?！?/p>

里士滿聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行行長巴爾金(Thomas Barkin)5月25日表示，他認(rèn)為住房市場(chǎng)的杠桿率“還沒有達(dá)到過度水平”。

貸款利率提升或扭轉(zhuǎn)樓市盛景

《華爾街日?qǐng)?bào)》援引經(jīng)濟(jì)學(xué)家的話指出，與上一輪樓市繁榮期相比，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮要穩(wěn)定得多，對(duì)金融系統(tǒng)構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)也要小得多，但也有一些隱憂，即購房門檻比以往更高。對(duì)于首套房的購房者而言，買房難度更大了。

鮑威爾也對(duì)潛在的首次購房者可能會(huì)錯(cuò)過進(jìn)行重要投資的機(jī)會(huì)表示擔(dān)憂?！叭绻闶且粋€(gè)入門級(jí)的購房者，這是一個(gè)問題”。

約翰·伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司首席執(zhí)行官約翰·伯恩斯表示，目前有近1/5的已售房屋買家買房不是用來自住，這將使美國房價(jià)變得更加昂貴。他預(yù)計(jì)房價(jià)在去年11%的漲幅基礎(chǔ)上，今年將會(huì)上漲12%，2022年還將再上漲6%，房價(jià)的增長速度已趕上2004年和2005年。

而價(jià)格高企已經(jīng)開始抑制房地產(chǎn)投資回報(bào)率，影響買家意愿。NAR公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份二手房銷量較之前一個(gè)月減少2.7%，折合年率585萬套，為10個(gè)月來最低水平，連續(xù)第3個(gè)月下降。

不過短期來看，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前最擔(dān)心的是抵押貸款利率不斷上升。近期，住房抵押貸款利率已升至去年7月以來的最高水平。由于投資者預(yù)計(jì)疫情過后經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)反彈，債券收益率會(huì)因此走高，大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析人士預(yù)計(jì)，抵押貸款利率今年會(huì)在某種程度上溫和上升。

雖然鮑威爾一直強(qiáng)調(diào)，美聯(lián)儲(chǔ)將維持超低利率，直至實(shí)現(xiàn)其就業(yè)與通脹目標(biāo)，目前美國距離實(shí)現(xiàn)這兩大目標(biāo)還有“很長一段距離”。但近期公布的美聯(lián)儲(chǔ)4月會(huì)議紀(jì)要顯示，美聯(lián)儲(chǔ)內(nèi)部在“是否縮減QE”上產(chǎn)生了重大分歧。

美國房地產(chǎn)在線拍賣網(wǎng)站Auction.com的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)部副總裁布洛姆奎斯特認(rèn)為，住房抵押貸款利率若以極快速度大幅上升，或令需求突然降溫，市場(chǎng)將迅速由盛轉(zhuǎn)衰。

“哪只手”在推動(dòng)暴漲

“在美國，一個(gè)新樓盤或一塊地有超過100個(gè)人在排隊(duì)，是非?？植赖默F(xiàn)象。而近期比較熱門的新樓盤排隊(duì)人數(shù)都是三位數(shù)。”

美國得克薩斯州達(dá)拉斯沃斯堡都市圈的Hampton International Group房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商Vivian Chi對(duì)《國際金融報(bào)》記者感慨到，“美國近期房價(jià)上漲真的很瘋狂，新房價(jià)格基本上每兩周就會(huì)進(jìn)行微調(diào)，兩個(gè)月進(jìn)行一次大調(diào)，這種上漲幅度近十年都沒有過。”

自新冠疫情暴發(fā)、美聯(lián)儲(chǔ)將利率降至低水平后，美國人的購房熱情持續(xù)上升。

近日，標(biāo)準(zhǔn)普爾核心邏輯公司凱斯·希勒(Case-Shiller)全國房價(jià)指數(shù)顯示，3月該指數(shù)同比增速13.2%，較2月的12%進(jìn)一步加速，在連續(xù)第十個(gè)月增長的同時(shí)也創(chuàng)下2005年12月以來的漲幅新高。

美國聯(lián)邦住房金融局(FHFA)公布的3月房價(jià)指數(shù)同比漲幅達(dá)到13.9%，創(chuàng)該數(shù)據(jù)1991年開始統(tǒng)計(jì)以來的歷史最快增速。

房產(chǎn)中介比代售房屋多

FHFA的報(bào)告指出，美國自2011年9月以來，房價(jià)就在逐年上漲，只是疫情加劇了上漲速度。

去年3月初，美國疫情正式暴發(fā)?！耙咔榍埃绹康禺a(chǎn)市場(chǎng)還是比較平穩(wěn)的，疫情暴發(fā)后的四五月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一波放緩趨勢(shì)，但是到了6、7、8月三個(gè)傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺季，房價(jià)就開始快速上漲?！盫ivian說，“美聯(lián)儲(chǔ)放水刺激之下，房貸利率的驟降，以及公眾對(duì)于疫情恐懼情緒的消退疊加全美房屋庫存的驟降讓美房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于瘋狂?！?/p>

據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)統(tǒng)計(jì)，其追蹤的美國183個(gè)大都市中，99%的地區(qū)在2021年第一季度出現(xiàn)了房價(jià)上漲現(xiàn)象，其中89%的地方房屋價(jià)格出現(xiàn)了兩位數(shù)的躍升。

3月漲幅最大的是鳳凰城，達(dá)到了20%，緊隨其后的圣地亞哥和西雅圖，漲幅分別為19.1%和18.3%。

美國商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，美國市場(chǎng)上新房銷售的中位價(jià)在4月份為37.24萬美元(約合人民幣238.75萬元)，與去年同期相比高出了20.1%?！度A爾街日?qǐng)?bào)》指出，這是1988年以來的最大同比漲幅。

與新房銷售相同的是，二手房價(jià)格也在不斷創(chuàng)新高。NAR數(shù)據(jù)顯示，4月份，二手房價(jià)格中值飆升至34.16萬美元(約合人民幣217.62萬元)，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。從2020年4月到2021年4月，美國現(xiàn)房價(jià)格飆升速度達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的19.1%，連續(xù)110個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比增長。

Vivian表示，在二手房市場(chǎng)，絕大部分情況下，買家的出價(jià)要比掛牌價(jià)高10%，上不封頂?！拔易约鹤鲞^加價(jià)最多的案例差不多接近30%”。

“經(jīng)濟(jì)適用房，入門級(jí)別，比如只有三個(gè)臥室或者四個(gè)臥室的房子，以及獨(dú)棟別墅是最受歡迎的房型。新婚夫婦以及剛剛生小孩的小家庭對(duì)于購房需求較大。事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)適用房是剛需，不過，如今高端住宅競爭也非常激烈?！盫ivian說。

據(jù)悉，眼下美國成屋銷售平均從掛牌到售出的速度為17天，4月所售房屋當(dāng)中，有88%在市場(chǎng)上掛牌的時(shí)間不到一個(gè)月。

房價(jià)的上漲也讓大量人員進(jìn)入了房地產(chǎn)中介行業(yè)。美國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，今年1月底，全美登記在冊(cè)的房產(chǎn)中介人數(shù)達(dá)145萬，但在售房屋僅有104萬套。這是美國歷史上第二次出現(xiàn)中介人員多于在售房屋的現(xiàn)象。

成本上漲、供不應(yīng)求

亞洲房產(chǎn)科技巨頭居外IQI(Juwai IQI)集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人、執(zhí)行主席喬治。奇米爾(Georg Chmiel)在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，美國樓市繼去年疫情期間的火熱以來，今年房價(jià)仍居高不下，主要還是因?yàn)楣?yīng)不足而需求旺盛。

從供應(yīng)方面看，根據(jù)NAR的統(tǒng)計(jì)，截至今年4月，全美國只有116萬套房源，較去年同期下降20%。

Vivian告訴記者，去年最夸張的時(shí)候，庫存同期下降近八成，最低谷時(shí)只有近0.8個(gè)月的庫存。

一般來說，庫存量在6至7個(gè)月之間代表正常，低于這個(gè)庫存量表明求大于供，屬于賣方市場(chǎng)，反之則代表供大于求，屬于買方市場(chǎng)。

此外，新建房屋的開工也趕不上市場(chǎng)需求。4月份新建住宅開工數(shù)下降9.5%，至折合年率157萬套，低于預(yù)期的170萬套。

Vivian對(duì)《國際金融報(bào)》記者表示，房屋漲價(jià)一方面原因還在于玻璃、金屬框架、木材等原材料價(jià)格大幅上漲。根據(jù)最新的生產(chǎn)者價(jià)格數(shù)據(jù)，4月份木材價(jià)格同比上漲89.7%。

嘉信理財(cái)交易和衍生品副總裁弗雷德里克(Randy Frederick)表示，過去能建10所房子的成本現(xiàn)在只能建2所。

據(jù)《商業(yè)內(nèi)幕》報(bào)道，NRA于4月對(duì)近1/5的承包商進(jìn)行了調(diào)查，后者表示，正在推遲施工或銷售。大約47%的人表示，他們?cè)谏蟼€(gè)月為合同增加了升級(jí)條款，該條款允許承包商提高房屋售價(jià)以抵消建筑成本的上揚(yáng)。

“與此同時(shí)，疫情期間，美國政府大量派發(fā)現(xiàn)金，導(dǎo)致一些藍(lán)領(lǐng)階層不愿意工作，招工也變得異常困難。疫情期間，施工也會(huì)受限，比如同一時(shí)間在一所房子里面開工人數(shù)有限，這些都大大增加了整個(gè)房子修建的周期?！盫ivian說。

在需求方面，喬治。奇米爾告訴《國際金融報(bào)》記者，疫情使人們對(duì)居家有了更多需求?！凹铱梢允寝k公室，可以是孩子上網(wǎng)課的場(chǎng)所，可以是家人不能外出時(shí)的庇護(hù)所。人們也對(duì)更大的居處室內(nèi)空間和室外活動(dòng)空間萌發(fā)了強(qiáng)勁需求。而按揭利率屢創(chuàng)新底，更有力地驅(qū)動(dòng)買家下手。房地產(chǎn)成了疫情期間經(jīng)濟(jì)不景氣的一個(gè)亮點(diǎn)”。

疫情暴發(fā)后，美聯(lián)儲(chǔ)啟用了“零利率+量化寬松”這一非常規(guī)貨幣政策工具組合。利率一直在歷史低點(diǎn)徘徊，讓美國人獲得了接近歷史最低水平的借款成本。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2020年疫情以來，30年期住房抵押款固定利率下降了約1/4，降至2.9%左右，處于1971年以來最低水平。

據(jù)Marketwatch報(bào)道，西部大公司的程序員被允許居家辦公，通過電腦工作的人幾乎可以住在任何地方，不必為了就業(yè)機(jī)會(huì)蜂擁到大城市。這一趨勢(shì)可能會(huì)吸引房主搬回老家，離年邁的父母更近，甚至搬到更偏遠(yuǎn)、價(jià)格更實(shí)惠的地方。

Vivian以她所在的得州為例，相對(duì)于紐約、洛杉磯、芝加哥三大都市圈，得州地廣、價(jià)廉，除了本地人的剛需，更加好的住房條件、價(jià)格低廉的生活成本，以及更高的教育質(zhì)量也吸引一些外地人到得州買房。

與此同時(shí)，在激烈的競爭下，全款買家越來越多。NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示，每套上市住房平均會(huì)收到五份報(bào)價(jià)，大約25%的買家會(huì)給出全款報(bào)價(jià)，高于3月時(shí)的23%，以及一年前的15%。

美國樓市的火熱也影響到了亞洲投資者。喬治·奇米爾表示，2020年，美國是居外IQI收錄的亞洲買家詢盤最多的海外購房目的地。而2019年，由于中美貿(mào)易摩擦等因素，美國位居第四。亞洲買家最心儀的美國城市前五名分別為西雅圖、洛杉磯、奧蘭多、爾灣和紐約。從中國買家通過居外IQI所作詢盤數(shù)據(jù)看，今年一季度，中國買家對(duì)美國房產(chǎn)興趣自去年下半年止跌回升以來，現(xiàn)已升至2018年一季度以來最高。

“美房價(jià)上漲幅度將達(dá)兩位數(shù)”

眼下，種種促進(jìn)房價(jià)上漲的原因似乎在短期內(nèi)都很難完全轉(zhuǎn)向。在接受路透社調(diào)查的分析師中，有2/3預(yù)測(cè)美國房價(jià)將在今年繼續(xù)走高。

從需求端來看，“千禧一代”(出生于20世紀(jì)時(shí)未成年，在跨入21世紀(jì)以后達(dá)到成年年齡)的人口數(shù)量遠(yuǎn)高于“X世代”(1965-1980年出生)的人口數(shù)量。隨著“千禧一代”進(jìn)入30歲，其所帶來的住房市場(chǎng)繁榮程度將遠(yuǎn)超當(dāng)下的水平。而供給端上，全國性的供應(yīng)短缺將持續(xù)。專家警告說，房屋建筑商要建造足夠的房屋以滿足美國人的需求，將花費(fèi)數(shù)年的時(shí)間，這意味著高房價(jià)可能會(huì)持續(xù)存在。

摩根士丹利表示，眼下的情形和15年前房地產(chǎn)泡沫時(shí)期不同，房價(jià)的高漲歸結(jié)于供需邏輯，有一個(gè)持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，供需缺口加上嚴(yán)格的抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，都預(yù)示著美國房價(jià)將繼續(xù)攀升，但疫情后的種種財(cái)政和貨幣正?；e措可能會(huì)減緩升值步伐。

高盛分析師羅尼·沃克警告稱，全美住房短缺將在至少幾年內(nèi)推動(dòng)房價(jià)大幅上漲，而房價(jià)升值的5%-15%將被傳導(dǎo)至通脹。美國房地產(chǎn)市場(chǎng)供需持續(xù)失衡將在今明兩年帶來兩位數(shù)的房價(jià)上漲。到2024年，房價(jià)的上漲速度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過公認(rèn)的2006年-2007年的房地產(chǎn)泡沫時(shí)期。

目前，房價(jià)的上漲引起了美國政府的關(guān)注，5月26日，白宮新聞秘書珍·普薩基稱，拜登政府正在監(jiān)測(cè)美國房價(jià)的上漲情況?！拔覀兛吹降姆績r(jià)上漲確實(shí)引起了對(duì)住房負(fù)擔(dān)能力和民眾是否能夠進(jìn)入住房市場(chǎng)的擔(dān)憂。我們認(rèn)識(shí)到需要有新的住房供應(yīng)，特別是經(jīng)濟(jì)適用房”。

（文章來源：國際金融報(bào)）