復(fù)聯(lián)大反派最終將失敗，道理和炒房客的失敗如出一轍

近期熱映的《復(fù)仇者聯(lián)盟3》，大反派滅霸妄圖消滅一半宇宙生命，以便讓另一半過(guò)得更好。但最終結(jié)局將是失敗的。因?yàn)闇绨詻](méi)有學(xué)好小學(xué)知識(shí)。很常見(jiàn)的一道小學(xué)題：?jiǎn)栆粔K荒地上，30天長(zhǎng)滿了野草，如果每天生長(zhǎng)野草的面積是前一天的一倍，那么第幾天野草長(zhǎng)滿這塊地的一半？

答案是第29天！

滅霸費(fèi)了半天勁，只是為了把最后一天的尷尬局面推遲了一天，似乎并沒(méi)有太大價(jià)值。其實(shí)，炒房客對(duì)于樓市的判斷，樓市自身的邏輯，又談何不是如此呢？比如我們說(shuō)北京房?jī)r(jià)太高，因?yàn)槿硕嗟厣?，所以呢，就要控制北京的人口。那么我們假設(shè)把北京人口減少一半，會(huì)有什么樣的后果呢？簡(jiǎn)單假設(shè)一下，就是生活的質(zhì)量提高了：路不堵了，房?jī)r(jià)也會(huì)應(yīng)聲而降，也不用在擠破腦袋找一個(gè)好學(xué)?！酉聛?lái)呢？就像那塊長(zhǎng)滿荒草的地塊一樣，由于生活環(huán)境好了，很快就會(huì)有大量人口涌入，人口重新增長(zhǎng)到原來(lái)的水平，也不過(guò)是“最后一天”的事情。事實(shí)上，歷史上也有這樣的實(shí)證。14世紀(jì)時(shí)，黑死病在歐洲殺死了一半人口，甚至部分地區(qū)達(dá)到80%；短期內(nèi)造成大范圍的人口減少，資本和土地不變，勞動(dòng)力的工資飛速上漲，貸款利息下降，人們的生活水平大大提高。由此也極快地推動(dòng)了歷史發(fā)展，很快人類進(jìn)入了工業(yè)大革命時(shí)代。那么怎么才能真正從根本上控制人口？從而控制房?jī)r(jià)呢？

從發(fā)達(dá)國(guó)家的例子看，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，人民受教育水平越高，女性地位越高，生育的預(yù)期就會(huì)越低。因此，發(fā)展教育，發(fā)展公益，發(fā)展社會(huì)保障，從而使得全體居民享受同樣的權(quán)益，這樣下來(lái)，就會(huì)讓居民的生育意愿降低；人口上漲緩慢，房?jī)r(jià)也就難以出現(xiàn)暴漲的局面。

對(duì)于想要投資房地產(chǎn)人，有什么啟示呢？

一、人口是房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。那些根本沒(méi)有吸引人口的地區(qū)，比如邊境小城，比如海景旅游區(qū)等，即便現(xiàn)在市場(chǎng)火爆，未來(lái)也缺乏持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，缺乏人口持續(xù)的流入作為支撐。

二、一線城市不管怎么調(diào)配人口分流，核心區(qū)域總會(huì)是堅(jiān)挺的，至少不會(huì)太壞；即便短時(shí)間呈現(xiàn)頹勢(shì)，也不過(guò)是“第29天”的狀態(tài)。

三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展總是向好的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)溢價(jià)能力會(huì)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件變好，相應(yīng)的人口增長(zhǎng)率就會(huì)下降，從而使房地產(chǎn)缺乏有效的支撐動(dòng)力。

總之，房地產(chǎn)不能成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力，可持續(xù)發(fā)展的核心技術(shù)是未來(lái)的大趨勢(shì)；而一旦趨勢(shì)顯現(xiàn)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平提高，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)的助推器也就會(huì)被拋棄，同樣被拋棄的，就是把身家都押在房地產(chǎn)上的炒房客。

本文原創(chuàng)，作者劉磊，福布斯金融理財(cái)師評(píng)審委員、遠(yuǎn)見(jiàn)財(cái)訊特邀地產(chǎn)評(píng)論員，《房產(chǎn)投資煉金術(shù)》課程導(dǎo)師，多家媒體房地產(chǎn)專欄作者、作家。