債務(wù)違約新一輪爆點臨界？多房企攢大招開打信心戰(zhàn)

來源： 風(fēng)財訊

第四季度“地產(chǎn)資本面”的開局，可以用兩個詞概括—— 冰火對澆、多空博弈 。

冰 的是接踵而至的債券違約、信評下滑，一步步做空境內(nèi)外市場對地產(chǎn)的預(yù)期。

克而瑞統(tǒng)計顯示， 截至9月27日今年累計有39宗內(nèi)房債券違約，較去年多25宗，涉及金額達(dá)467.5億元人民幣，按年增長159%。

最明顯的特征是，違約已然蔓延至頭部房企。華夏幸福、泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展之后，中國恒大、花樣年等也接連出現(xiàn)債務(wù)違約。

人心最是難聚易散，多家內(nèi)房企的集中債務(wù)違約，直接導(dǎo)致數(shù)十只內(nèi)房股美元債受累，走勢接連創(chuàng)新低。

眼下， 10月的房企還債小高峰即將到來 ，新一輪多空博弈或?qū)⒃俣壬涎荨?/p>

14日的海倫堡和萬科，15日的鑫苑置業(yè)、世茂集團(tuán)、中國地產(chǎn)集團(tuán)，18日的新力控股，25日的當(dāng)代置業(yè)，27日的新城發(fā)展...都將有境外美元債到期。

（圖源：HY Bonds）

火 則是房企正在與時間賽跑，短期內(nèi)頻繁的“回購、增持、投資者會溝通…”為了挽回資本市場的預(yù)期， 不少房企都在不遺余力地回攥好感 。

根據(jù)風(fēng)財訊統(tǒng)計，僅9月份以來，就有融創(chuàng)中國、建業(yè)地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、金科股份、迪馬股份（東原地產(chǎn)）、宋都股份、美好置業(yè)等多家上市公司發(fā)布回購計劃。

同時，據(jù)風(fēng)財訊盤點，9月份短短一周之內(nèi)，就有近10家上市房企大股東出手護(hù)盤。

例如旭輝林中、金地凌克、正榮歐宗榮、禹洲林龍安、建業(yè)胡葆森、朗詩田明、寶龍許華芳…眾多房企老板紛紛增持自家公司的股票。

穩(wěn)健的房企，到底怎么看如今的房地產(chǎn)大勢？

房企在未來市場中的底氣有多少？

風(fēng)財訊整理了幾份房企近期的投資者溝通會/線上調(diào)研會實錄，大家可以真切地感知一下。

融信中國10月投資者會實錄

各位投資者早上好，對于整個內(nèi)房高收益美元債市場而言，昨天（10月5日）是困難的一天，焦慮壓倒一切，但很慶幸昨天已經(jīng)過去，信心會重新建立，市場將重新出發(fā)。

為了便于大家了解融信中國（03301.HK）的最新情況和管理層的想法，同時盡可能消除各類小道消息造成的噪音，與大家分享公司一些真實情況如下：

1、合約銷售：前9個月已經(jīng)累計實現(xiàn)超1220億、逾年度目標(biāo)76%。四季度將推貨超600億，含上海85億、杭州143億（含部分杭州第一批集中拍地項目）， 完成銷售目標(biāo)已近在咫尺。

2、新增拿地：公司三季度僅拿地27億（權(quán)益），平均樓面價7113元/平方米，四季度將繼續(xù)保持審慎的態(tài)度。

3、債務(wù)到期：四季度信用債到期僅有1.5億美金美元債、15億人民幣公司債。公司沒有任何未披露私募債券， 報表已充分反映公司實際負(fù)債情況。

4、資金能力：非受限資金200多億 高效跨境資金池 （最快隔天、最晚一周） 集團(tuán)統(tǒng)管資金調(diào)度。

5、三條紅線：預(yù)計年底繼續(xù)維持全部達(dá)標(biāo)，凈負(fù)債率、有息負(fù)債規(guī)模將進(jìn)一步下降。

6、境外評級：評級預(yù)期落地， 已無利空催化劑。

7、二級維護(hù)：節(jié)前連續(xù)回購票面800萬美金美元債、今年累計回購8250萬美金，表明 公司對于二級維護(hù)的態(tài)度一貫堅定。

行業(yè)逆風(fēng)，大家一起同舟共濟(jì)，堅持找到屬于我們共同的光。

正榮地產(chǎn)10月投資者交流實錄

這是來自正榮地產(chǎn)CFO 的消息：

我的朋友們，不要驚慌。這不是世界末日。我想為您提供更多財務(wù)和業(yè)務(wù)更新：

1、10月合同銷售情況良好，目前處于正軌。

2、我們預(yù)計將低于25%的銷售收入用于土地儲備收購，而原預(yù)算為35-40%。這種做法 將額外釋放人民幣100億元 的自由現(xiàn)金用于再融資活動或一般營運資金。

3、我們現(xiàn)在總現(xiàn)金余額為人民幣430億，我們決定保留一籃子10億美元用于離岸再融資活動，這部分資金可在一周內(nèi)轉(zhuǎn)入香港。 正榮為這場動蕩做好了充分的準(zhǔn)備。

4、 正榮地產(chǎn)(06158.HK)無非上市私募債券 。所有債券均已列出并可在BBG上找到。

5、預(yù)計截至12月的總債務(wù)將下降，甚至遠(yuǎn)低于2021年中期?，F(xiàn)金對短期債務(wù)至少是2倍。

6、與評級機構(gòu)討論，未發(fā)現(xiàn)負(fù)面動作。

7、我們專注于出售已完成和幾乎已完成的存貨，使各自的現(xiàn)金收益不會被地方政府歸類為限制性現(xiàn)金，總金額約為200億元。

結(jié)束語：我們同舟共濟(jì)，共赴最后的目的地。保重！

陽光城10月份投資者線上交流實錄

各位投資者、分析師朋友，大家早上好。

在過去的三天里，中資美元債市場經(jīng)歷了巨大的波動，行業(yè)的信用受到了前所未有的挑戰(zhàn)，謠言在各處肆意傳播傳播，有的無中生有，有的空穴來風(fēng)，市場信心變得極其敏感和脆弱。所以在這里，公司對于投資者比較關(guān)心的一些傳言進(jìn)行澄清和說明，并就當(dāng)前市場下公司的經(jīng)營情況向大家做一個匯報，便于大家及時理解公司最新狀況：

1、抖音視頻傳公司“鄭州陽光城二期處于停工狀態(tài)，房屋無限期交房”，實際情況為項目并未停工，鄭州由于受到突發(fā)的水災(zāi)及疫情影響，該項目原定合同交付日期為2021年12月31日，現(xiàn)經(jīng)地方政府同意，延遲至2022年5月份前交付，公司已通過函件等方式告知客戶。后客戶與銷售人員在案場因口角引發(fā)沖突，銷售人員一時激動說出不合適言語，確實非常不應(yīng)該。后續(xù)公司會加強對于案場銷售人員的教育和管理。

2、另多個抖音視頻以相同文案傳“某20強閩系房企華北區(qū)域項目全部停工”，并暗指公司。截止目前，華北地區(qū)（京津冀、山西）總項目貨值占集團(tuán)總貨值6.8%左右，公司在該地區(qū)所有項目施工進(jìn)度正常，其中北京京悅府、國譽未來悅、天津北辰翡麗公園等項目在國慶期間的案場到訪以及認(rèn)購情況再創(chuàng)新高，總體運營狀況一切如期推進(jìn)，我們歡迎投資者前往項目案場實地進(jìn)行考察。

3、網(wǎng)傳“公司表外信托獲得展期”，公司在此聲明，這是不實信息。根據(jù)深交所上市指引及民法典規(guī)定，公司所有對外負(fù)債擔(dān)保都應(yīng)通過上市公司有權(quán)機構(gòu)（即股東大會）授權(quán)決議并公告，否則無效，上市公司所有應(yīng)披露的對于合聯(lián)營項目公司的擔(dān)保都已披露，公司從未進(jìn)行所謂“表外私募債”方式進(jìn)行融資。同時，信托貸款的信托計劃面對的投資者主要為高凈值自然人，一旦展期需要獲得全體投資者同意， 并非傳言所言可以由信托公司單方面決定是否展期。

與此同時，還想跟各位分享一下公司的總體經(jīng)營情況：

首先，在9月份的銷售沖刺業(yè)績中，公司取得單月銷售210億元，同比增長11%，單月回款約165億，月度回款率78.5%的成績， 全年累計已經(jīng)完成了1539億的銷售業(yè)績 ，正努力實現(xiàn)完成年初制定的銷售目標(biāo)，國慶期間我們的銷售依然取得不菲的成績，待數(shù)據(jù)公布以后我們會第一時間與大家分享；

其次，在公開兌付方面，公司四季度到期的債務(wù)情況為：境內(nèi)公司債15.8億元，信用類ABS12.7億元，境外美元債2.5億美元，總體壓力和回款相比并不大，公司已經(jīng)做好了所有的資金鋪排，通過經(jīng)營性回款以及自有資金進(jìn)行兌付。其中10月22日到期的境內(nèi)公開債券“18陽城01”我們將于10月15日前提前將兌付資金歸集至監(jiān)管賬戶，境外回售的美元債券資金我們將在10月中下旬前陸續(xù)通過資金池匯出，目前公司存量跨境資金池額度充裕，且資金出境不存在任何障礙。 年初至今，公司已經(jīng)多次宣布回購境內(nèi)外債券 ，彰顯公司信心；

再之，公司在四季度的新增投資活動中會繼續(xù)保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，繼續(xù)堅持以收定支，加大回款指標(biāo)考核，四季度新增在手存量項目的供貨目標(biāo)為450億，全力確保業(yè)績達(dá)成。

最后，我們代表公司管理層向各位投資者轉(zhuǎn)達(dá)：目前，行業(yè)的前景存在諸多的不確定性，但我們依然相信地產(chǎn)這個行業(yè)是最重要的民生行業(yè)，所以在每一次調(diào)整中，更讓我們清晰清楚的去認(rèn)知這個行業(yè)的本質(zhì)，去一起重塑這個行業(yè)的價值觀。

我們始終堅信，只要對這個行業(yè)的本質(zhì)有清醒的認(rèn)知，尊重行業(yè)，順勢發(fā)展，能在生態(tài)中找準(zhǔn)定位，和神隊友一起成長，就一定能共同分享時間和成長的價值。

沒有生而優(yōu)秀的企業(yè)，只有持續(xù)養(yǎng)成的信用。 公司確實有很多不足的地方，但我們會正視自身的不足，做到足夠靈敏，及時糾偏，保持斗志。感謝在此過程中的每一份指點和助力，你們都是陽光城發(fā)展過程中不可或缺的力量，我們共同努力和鑒證，謝謝大家！

禹洲集團(tuán)10月份投資者會實錄

各位投資者、分析師朋友們，大家晚上好。

由衷感謝大家對禹洲集團(tuán)（01628.HK）的持續(xù)關(guān)心和支持，并及時與我們溝通交流。近期整個內(nèi)房高收益美元債市場波動較大，理解各位心中的擔(dān)憂，并跟我們一樣期待盡快看到曙光，故借此機會將公司最新情況與各位分享，?；式o到大家信心，繼續(xù)支持公司長期穩(wěn)健發(fā)展∶

禹洲集團(tuán)是內(nèi)房企業(yè)里一家為數(shù)不多沒有任何的商票、內(nèi)部理財或其他財富產(chǎn)品的公司，且大股東自上市后沒有出售或質(zhì)押過任何一股股票。禹洲集團(tuán)的債務(wù)結(jié)構(gòu)是極為透明的，截至2021年中期，信托持續(xù)減少至人民幣13.45億，為行業(yè)較低水平； 境外美元債的平均到期年限也在持續(xù)優(yōu)化，超過3年。

債務(wù)到期∶繼上周順利贖回人民幣20億的境內(nèi)公司債，至此，公司已經(jīng)贖回了境內(nèi)外2021年內(nèi)到期的所有債務(wù)，全部按期還本付息，有的甚至提前半個月轉(zhuǎn)錢到托管人賬戶，彰顯集團(tuán)良好的流動性。截至2021年中期，公司手上擁有人民幣281億，現(xiàn)金流靈活充裕，足夠應(yīng)對2022年，甚至未來更遠(yuǎn)期的債務(wù)償還。

二級維護(hù)∶公司一直致力于對二級市場的維護(hù)，截至目前， 公司用自有現(xiàn)金累計回購了4550萬美元的境外美元債，董事長林龍安先生更是以個人名義累計回購了830萬股公司股票 。未來，公司對回購繼續(xù)保持開放態(tài)度，會在合適的時機通過集團(tuán)、大股東個人、員工股份獎勵計劃等方式在公開市場進(jìn)行回購，致力維護(hù)各大投資者利益。

境內(nèi)外評級∶公司與境內(nèi)外評級機構(gòu)持續(xù)保持良好溝通，在2021年中期業(yè)績后， 評級情況穩(wěn)定 ，評級機構(gòu)均認(rèn)可公司發(fā)展以及對未來規(guī)劃的信心。

合約銷售∶2021年前8月合約銷售達(dá)人民幣714億元，同比增加9.2%，目前來看，9月的銷售情況同樣符合我們的預(yù)期，具體數(shù)據(jù)將在近幾天公告。同時，禹洲集團(tuán)今年下半年整體可售貨值約為人民幣1300億元，只需完成45%的去化便能夠完成年度任務(wù)，可以說非常有信心圓滿完成全年目標(biāo)。

新增拿地∶公司三季度無新增土地，今年以來，公司僅新增四塊優(yōu)質(zhì)土地（蘇州兩塊，鄭州一塊，大灣區(qū)一塊），權(quán)益地價約21億元，總貨值約111億元，均位于抗風(fēng)險能力較強的一二線及準(zhǔn)二線城市。接下去公司將繼續(xù)保持審慎的態(tài)度拿地， 量入為出，穩(wěn)健前行 。

三條紅線∶公司將在凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比都達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上，通過銷售的提升、利潤結(jié)轉(zhuǎn)和債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，力爭剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率 將于今年年底達(dá)標(biāo)。

金科股份9月境外債券投資人交流會紀(jì)要

9月24日下午，金科股份（000656.SZ）召開了境外債券投資人線上交流會，會議要點如下：

1、金科管理層介紹了2021年上半年的中報業(yè)績、經(jīng)營簡報以及下半年的資金安排，重點提及債務(wù)結(jié)構(gòu)中非標(biāo)占比較高的問題。截至2021年6月末非標(biāo)占比26%，主要以信托類的土地前融為主，預(yù)計全年控制在20%-25%。金科的非標(biāo)成本8%-10%，相對同行有一定成本優(yōu)勢。金科做前融對還款期限有要求，享受滿6個月的回售權(quán)，將及時用低成本債務(wù)進(jìn)行置換。 后續(xù)將平穩(wěn)下降，不能斷崖式下降。

詳情見：《直擊業(yè)績會|金科財務(wù)總李華：解讀公司經(jīng)營安全性》

2、面對內(nèi)外部環(huán)境變化，公司預(yù)計全年增長率相比年初10%-15%的目標(biāo)將有正負(fù)5%的浮動區(qū)間，優(yōu)先保經(jīng)營和現(xiàn)金流穩(wěn)健，而不是追求銷售增長。全年全口徑拿地支出也由年初計劃的800-900億元下調(diào)至550億元，預(yù)判四季度或迎來投資窗口期，關(guān)注年底的拿地機會。

3、就實控人與前妻股權(quán)糾紛進(jìn)展：目前涉及到上市公司的股權(quán)分割事項已經(jīng)辦理完結(jié)，目前雙方無解除一致行動關(guān)系的意思表示，故仍是一致行動人。未來即便解除，黃紅云對公司實控地位還是穩(wěn)固的，主要股東中的紅星集團(tuán)和陽光保險明確表示對黃紅云的支持。 必要時黃紅云也會啟動對公司的增持。

4、遠(yuǎn)洋收購紅星地產(chǎn)，對于金科與紅星在輕重資產(chǎn)上的合作均不造成影響。

5、關(guān)于金科服務(wù)考慮以18億元收購新力服務(wù)的傳聞，公司不置可否，表示金科物業(yè)盈利良好，自身有拓展的想法和需求，對標(biāo)的物也有關(guān)注，將在達(dá)到披露條件后公告。

6、“地產(chǎn) ”業(yè)務(wù)方面，計劃后續(xù)在拿地中占比50%（按貨值計算），投資紅線是可銷售物業(yè)的利潤必須覆蓋持有型物業(yè)的成本，此外項目本身要符合商業(yè)/產(chǎn)業(yè)邏輯，即 要求運營能賺錢 。

7、關(guān)于市場猜測四季度銀行按揭額度和金融資源將有所放開，公司表示經(jīng)營上還是保持偏謹(jǐn)慎的態(tài)度， 不能將財務(wù)安全和政策經(jīng)營押注到政策放松之上 。

新城控股9月高管溝通會紀(jì)要

9月22日，新城控股（601155.SH）召開高管溝通會議。以下為會議要點：

1、毛利率下滑：存量高價地將在今年結(jié)算完成

2021年上半年，新城控股毛利率減少5.5%至17.6%，較2019年30.3%的毛利率峰值水平有較大幅度的下滑。標(biāo)普預(yù)測，新城控股的毛利率在未來一至兩年內(nèi)將維持在目前的低水平區(qū)間17%-19%。

對此，新城控股管理層表示，2021年結(jié)轉(zhuǎn)的都是2017、2018年的項目，當(dāng)時政策面、市場面變化劇烈，拿地價格較高，也在財務(wù)報表中計提了減值準(zhǔn)備。據(jù)公司內(nèi)部判斷，這批項目對上市公司毛利率的影響將在今年結(jié)算完成，2020年開始新城控股的項目毛利率有所回升， 未來毛利率將慢慢恢復(fù)。

2、三道紅線踩中一條：擬在2022年底全部歸入綠檔

截至2021年上半年，新城控股剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為75.45%，略高于70%指標(biāo)，維持“黃檔”。

新城控股方面表示，2021年上半年該項指標(biāo)未獲改善，主要是由于有40億元分紅計入應(yīng)付股利科目，減少了歸母凈資產(chǎn)，若不考慮此因素，該項指標(biāo)在改善過程中。新城控股稱預(yù)計 在2022年底，即提前半年實現(xiàn)這一指標(biāo) 。

3、負(fù)債結(jié)構(gòu)：非標(biāo)規(guī)模約百億，債務(wù)到期壓力較小

公司有息負(fù)債中直接融資金額的占比約34%，間接融資占比約為66%。具體來說，直接融資中信用債占比為28%，ABS、ABN融資占比為6%，CMBS占比不到10%，間接融資則包括銀行開發(fā)貸、信托貸款等，其中非標(biāo)融資規(guī)模在100億左右，占比約為10%。

直接融資方面，新城控股表示，受部分大型房企違約事件影響，投資機構(gòu)對民營企業(yè)直接融資保持觀望態(tài)度，對此，公司將關(guān)注窗口期，適當(dāng)調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，目前公開市場融資占比規(guī)模約在30%-40%，而去年同期占比為50%，未來還將下調(diào)。此外，新城控股增加了有抵押的吾悅廣場融資，包括兩單CMBS批文。

間接融資方面，新城控股稱其在開發(fā)貸資產(chǎn)上有一定的議價能力，因此開發(fā)貸融資壓力不大。非標(biāo)融資方面，新城控股的非標(biāo)期限一般在2年左右，融資成本在8%-8.5%，主要用于償還開發(fā)貸，由于公司擁有提前還款權(quán)，因此 實際非標(biāo)存續(xù)期限一般為數(shù)月。

新城控股方面表示，到2021年年底到期的債務(wù)規(guī)模在30億到40億之間，主要是美元債，因此到期償付壓力不大。

4、資產(chǎn)盤活：商業(yè)資產(chǎn)建立REITs海外上市，以優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)

新城控股相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，正籌劃將通過境外控股子公司間接持有的、主要位于長三角區(qū)域和部分二線省會城市的9個商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)在新加坡設(shè)立信托基金，擬在新加坡上市的資產(chǎn)規(guī)模在50億到100億之間，若得以成功上市，將有利于公司優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)募投管退的全流程。

5、拿地計劃：審慎拿地，關(guān)注二手低價地塊機會

在22城集中供地的情況下，新城控股方面表示將保持參與但審慎的態(tài)度，在南京、上海、廣州等地基本采取與合作伙伴合作拿地的方式。

從區(qū)域角度，新城控股表示會加大一二線城市與長三角的拿地力度，但暫時可能避免參與土地招拍掛。在未來部分房企資金可能出現(xiàn)困難的情況下，可能將出現(xiàn)一些存在折扣或者低價的土地轉(zhuǎn)讓機會，會通過這些機會再去儲備一些土地項目。

6、截至目前公司對外擔(dān)保金額約為130億元，主要是對聯(lián)營企業(yè)按股權(quán)比例進(jìn)行擔(dān)保，與部分房企“明股實債”的情況不同，新城控股的負(fù)債并不需要表內(nèi)資產(chǎn)償還。

詳情見：《窺報28|新城控股：營收翻番 雙輪驅(qū)動顯穩(wěn)健底色》

建業(yè)地產(chǎn)9月線上反路演紀(jì)要

9月15日，建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）舉辦線上反路演。

管理層表示，目前公司已經(jīng)獲得省政府的支持以縮短其在河南的銀行抵押貸款審批周期。此外，公司管理層會上表示，公司近期也將獲得支持以獲取退稅和從國企方面收回部分應(yīng)收賬款，這部分總額將接近10億元。

目前建業(yè)地產(chǎn)正逐步從7月洪災(zāi)的負(fù)面影響中恢復(fù)過來。其 目前銀行抵押貸款的審批周期大約為30-45天。 而此前6月底，公司的抵押貸款審批周期大約為兩個半月。

另根據(jù)9月9日建業(yè)集團(tuán)緊急召開的溝通會，公司回應(yīng)， 擬用自有資金償還年內(nèi)到期的美元債及2022年到期的美元債 。公司手頭現(xiàn)金充沛，可以支持美元債回購的需求，同時進(jìn)一步降低負(fù)債。

管理層表示，建業(yè)地產(chǎn)上半年購買的土地將為公司帶來近400億元的貨值，其中下半年將產(chǎn)生100多億元的銷售，整體的銷售和市場情況沒并沒有很大挑戰(zhàn)。前8月，公司共完成全年業(yè)績目標(biāo)的55.18%， 公司有信心完成全年業(yè)績目標(biāo)。

據(jù)管理層預(yù)計，公司9月份可以獲得超50億元的銷售回款，截至9月底公司賬面非受限資金將達(dá)到152億元。 80%至85%的現(xiàn)金都是在總部層面，而受限資金主要是在項目公司賬上。

債務(wù)方面，下半年公司預(yù)計將降低30億元至40億元的有息負(fù)債， 凈借貸比例降至50%至60%， 主要是降低境外債。

德信中國線上調(diào)研會議紀(jì)要

在9月7日，德信中國（02019.HK）線上調(diào)研會議中，公司管理層表示，公司將優(yōu)先還貸，降低有息負(fù)債的杠桿率。未來的拿地計劃將根據(jù)公司整體情況和現(xiàn)金流進(jìn)行調(diào)整， 公司也不涉及明股實債 ，非銀融資成本為11.63%。

截止2021年6月末，公司商票余額為1.23億元，對此，管理層表示，不會對公司三道紅線指標(biāo)造成影響。

10月8日，德信中國發(fā)布公告稱，大股東德欣國際有限公司（“德欣”）于公開市場購買本公司發(fā)行的2022年票據(jù)，本金總額約為100萬美元，占2022年票據(jù)初始本金額的約0.29%。