中國奧園（03883）遭匿名做空，一場毫無征兆的“無妄之災”？

最近，明星股屢遭“碰瓷”，先是PC“一哥”聯(lián)想集團被海外機構莫名質疑財務數(shù)據(jù)，現(xiàn)在內房股“黑馬”中國奧園（03883）也迎來同樣的煩惱。

智通財經(jīng)APP獲悉，3月3日，有匿名人士發(fā)布針對中國奧園的做空報告。

該報告對奧園的指控主要包括，中國奧園以“明股實債”的方式，將百億借款通過信托和旗下基金公司等關聯(lián)方，注入到子公司的少數(shù)股東權益中，并存在隱瞞和低報歸屬少數(shù)股東利潤等行為；過去三年虛報合約銷售和回款金額約20%；違規(guī)引入信托貸款，并利用旗下金融平臺為母公司項目融資（自融）。

值得注意的是，與以往其他公司遭遇做空“襲擊”不同的是，此次奧園股價并未受到太大影響，這說明市場并不認可這份來源不明的做空報告。

行情來源：智通財經(jīng)APP

　做空報告雙重標準指控“明股實債”

關于“明股實債”的指控，中國奧園回應稱，奧園在項目層面引入少數(shù)股東，能充分利用當?shù)刭Y源，且與股東風險共擔。奧園絕大部分項目都并表，過去幾年的歸母凈利潤占比在80%以上。但由于項目從拿地到竣工交付約需2至3年，少數(shù)股東權益在損益表與資產(chǎn)負債表中的體現(xiàn)存在時間差。隨著項目的結轉，少數(shù)股東的分配利潤將逐漸體現(xiàn)出來。

縱觀這篇來源不明的做空報告，其對奧園的指控主要圍繞“明股實債”展開。根據(jù)智通財經(jīng)APP的了解，“明股實債”在房地產(chǎn)行業(yè)并非“新鮮事”。據(jù)悉，“明股實債”融資主要是指以股權形式投資，同時以獲得固定收益及遠期本金有效退出為實現(xiàn)要件，交易結構的SPV主要包含資管計劃、信托計劃和私募股權基金。

在融資環(huán)境趨緊的背景下，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，能有效降低財務杠桿、優(yōu)化合并報表的“明股實債”融資成為房企重要的融資手段之一。對于房企而言，“明股實債”有利于企業(yè)拓寬融資渠道、降低財務杠桿、優(yōu)化合并報表，對于資方而言則可獲得較高收益。

有業(yè)內人士表示，明股實債的最大風險在于，從報表來看負債率沒有上升，但房企實際的負債水平則可能明顯高于會計報表顯示。也有觀點認為即便杠桿高了，但手里的現(xiàn)金流充沛穩(wěn)定，那問題并不大。

投資人Jane123123在雪球上如此評論做空報告；“分析時不能兩個標準。分析負債時，說實際上是上市公司的負債，不是少數(shù)權益。說利潤的時候，又說低估少數(shù)股東利潤，應是少數(shù)股東利潤?！?/p>

虛報合約銷售和回款？不存在的

關于“虛報合約銷售和回款金額”的指控，中國奧園表示，奧園的項目從合同銷售到交付結轉一般需1年半至兩年，過去幾年的確認銷售也反映了這一趨勢。奧園的現(xiàn)金回款率一直保持80%左右，為行業(yè)較高水平。資產(chǎn)負債表內的合同負債反映的是納入合并范圍子公司的不含稅回款。

關于違規(guī)融資的指控，中國奧園回應表示，奧園基金發(fā)行的所有股權類基金產(chǎn)品均按照要求在銀行托管、在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會備案，其中部分項目涉及關聯(lián)交易，該部分項目均已向中國證券投資基金業(yè)協(xié)會和投資人充分披露，根據(jù)項目現(xiàn)金流情況不定期分紅，通過清算/模擬清算退出。所有人員均具有基金從業(yè)資格，基金運作合法合規(guī)。奧園財富發(fā)行的其他固定收益類產(chǎn)品，均在各地方政府交易所備案登記，屬于合法合規(guī)產(chǎn)品。

智通財經(jīng)APP查閱中國奧園財務報表發(fā)現(xiàn)，近年來，中國奧園通過奧園通過境外公募及私募美元債、銀團貸款等渠道融資優(yōu)化融資渠道。公司財務杠桿保持在穩(wěn)健合理水平。

融資成本的高低是影響房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要因素，更能決定房企未來的發(fā)展空間。智通財經(jīng)獲悉，奧園今年兩筆債券融資發(fā)行票息屢創(chuàng)新低。3月2日公司公告顯示，公司擬發(fā)行的25.4億元五年期境內債券，票面年利率僅為5.5%。低成本融資能力說明了市場對奧園的認可。

此外，奧園2016至2018年合同銷售金額年復合增長率達89%，2019年1月至12月公司的未經(jīng)審核合同銷售額累計約1180.6億元人民幣同比增長29%，在銷售高速增長和高回款速度雙重作用下，公司保有充裕的現(xiàn)金流。2019年上半年，中國奧園銀行及現(xiàn)金結余達到478.73億元，同比增長32.9%。

　投資者不認可做空報告觀點

在部分投資者看來，這份做空報告專業(yè)度不高，沒有影響他們對“奧園是一家優(yōu)質公司”的判斷。僅從分紅角度上看，雖然地產(chǎn)公司對資金需求量大，但奧園并沒有忽視投資者的分紅權，在股權分紅和資金再投入之間取得了較好的平衡。根據(jù)公開財報統(tǒng)計，奧園上市12年來，共分紅11次，公司把約1/3的利潤分配給股東，累計分紅38.73億元，分紅率達31.17%。多年來的持續(xù)分紅，說明公司有良好的盈利能力，也體現(xiàn)了公司在資本市場的成熟與穩(wěn)健。

看完這份做空報告，一位投資者評論說，“多看奧園的樓盤就更放心了，再看老板10年增持10個點以上的股票，還保持較高分紅比率，這老板太厚道了。很多老板一直減持，老板用外面的錢來少分利潤以支持上市公司，我喜歡這樣的老板，你找個老板這么做試試？”

來源：智通財經(jīng)