王炸！攬金150.6億！枋湖地塊刷新總價紀錄！樓面價破4.3萬/㎡

剛剛，廈門年終土拍收官之戰(zhàn)落槌！

本場土拍共吸金150.62億元！

烏石浦地塊：42833 元/平！

枋湖地塊：43123元/平！廈門總價地王誕生

集美新城宅地：25248元/平

海滄兩幅地塊底價拍出！

今天（12月24日）上午，廈門迎來2019年土拍的收官之戰(zhàn)！本次土拍一次性出讓5幅商住地塊！起拍總價128.3億，最高起拍樓面價3.5萬/平！堪稱廈門“年度最強土拍”。本次土拍不設拍賣底價，按照價高者得的原則出讓。

土拍結果一覽

1、首先開拍的是集美新城J2019P02地塊，位于集美杏林北二路與杏錦路交叉口西北側，計價建面124800平，起拍總價27.46億元，起拍樓面價22003元/平，地塊共吸引了平安、保利&住宅、國貿&中交、建發(fā)、中海、集美城發(fā)、名城、象嶼8家房企參拍。

經過82輪一個多小時的競拍之后，最終國貿&中交競得集美新城J2019P02地塊，成交總價31.51億，樓面價25248元/平！溢價率14.7%。

該地塊十分優(yōu)質，附近有龍湖春江酈城、國貿天悅等項目，新房價格3.5萬/平+，近地鐵杏錦路站，坐享集美新城優(yōu)質配套。

2、緊接著出讓的是，馬鑾灣2019HP02地塊和馬鑾灣2019HP03地塊，地塊位于海滄區(qū)馬鑾灣片區(qū)東瑤路與西園南路交叉口，兩幅地塊緊鄰，共享區(qū)域配套，起拍總價分別為9.98億元和11.41億元，起拍樓面價22007元/㎡和22006元/平，地塊共吸引了建發(fā)、平安兩家房企參拍。

不同于集美82輪的拉鋸競拍，海滄馬鑾灣地塊閃電成交！建發(fā)分別以9.98億和11.41億競得海滄馬鑾灣2019HP02地塊和2019HP03地塊，樓面價22007元/平和樓面價22006元/平！兩幅地塊均底價成交！

建發(fā)海滄馬鑾灣連下兩子，網友直呼：感覺建發(fā)在團購。

這也是繼8月22日，建發(fā)2萬/平競得海滄新陽西地塊后，海滄馬鑾灣再落二子。兩幅地塊區(qū)位相鄰，更有利于房企做大片區(qū)規(guī)模開發(fā)，打造優(yōu)質產品。

3、島內烏石浦2019P04地塊也來了。地塊位于湖里興隆片區(qū)烏石浦路與興山路交叉口西北側，計價總建筑面積52460平，起拍總價18.37億元，起拍樓面價35017元/㎡達近年最高。地塊共吸引了建發(fā)、平安、中駿、聯(lián)發(fā)、旭輝、中梁、正榮等7家房企參拍。

拍賣過程中，本地國企聯(lián)發(fā)和建發(fā)兩兄弟你追我趕，互不相讓。

經過激烈競爭，聯(lián)發(fā)成功斬獲烏石浦2019P04地塊，成交總價22.47億，樓面價42833元/平！溢價率22.3%。

4、最后拍賣的是枋湖2019P05地塊，地塊位于湖里區(qū)枋湖北二路與縱四路交叉口東南側，計價總建筑面積17.45萬平，起拍總價61.08億元，未拍已是廈門總價地王，起拍樓面價35003元/平。地塊共吸引了平安、中駿、深圳鴻榮源、建發(fā)、金茂、恒興、廈門恒融晨等7家房企參拍。

最終，廈門恒融晨成功競得枋湖2019P05地塊，成交總價75.25億，樓面價43123元/平！溢價率23.2%。一舉超越廈門中駿2019P01地塊（59.4億）的總價記錄，成為廈門新總價“地王”。

島內住宅用地寸土寸金，近年供應相當稀缺。本次土拍一次性供應島內2幅黃金地塊的拍賣節(jié)奏，近年來實屬罕見。不少業(yè)內人士看來，此次島內優(yōu)質宅地集中供應，將極大提升市場信心。

土拍觀點分析

1、集美新城地塊看點十足，有8家房企參拍，比島內參拍數(shù)量還多，起拍樓面價22003元/平，門檻較低。地塊地處集美黃金區(qū)域，周邊配套成熟。奈何遇到年底開發(fā)商普遍沒錢，只能小幅加價。過程中，國貿&中交、大名城一直在激烈爭奪，經過一個小時的拉鋸戰(zhàn)，國貿&中交成功斬獲集美新城宅地。

縱觀今年集美新城土拍，中海誠毅地塊3萬/平，正榮文教地塊2萬/平，今天拍出的地塊成功破2.5萬/平，是調控下的理性價格。而海滄兩幅地雖然地處馬鑾灣，周邊廈門一中海滄校區(qū)加持，但位置較偏，商業(yè)配套不足，低價拍出在情理之中。

2、本次土拍，烏石浦和枋湖兩幅重磅地塊被聯(lián)發(fā)和廈門恒融晨豪奪！廈門總價地王刷新紀錄！

沒有了第一手叫價10億的豪氣，本次土拍舉牌顯得更加謹慎，總價地王的拍出將會給市場帶來全新的信心。

業(yè)內人士分析，廈門島內供需矛盾突出，新房供不應求的情況可能長期存在，廈門新房市場的堅挺程度可能會超出想象。這也是開發(fā)商目前仍然在廈門拿地的主要原因。

3、為何建發(fā)豪奪島外兩地？

今年建發(fā)璽樾和央著兩大項目入市熱銷，極大帶動了拿地的信心。有消息稱，建發(fā)璽樾7月底開盤當天就回籠40億以上，11月建發(fā)璽樾連夜開盤，至少回籠資金13億，加上土拍前建發(fā)璽樾三期搶開。可以說建發(fā)憑借島內地塊，實現(xiàn)了“流速和利潤齊飛”。而集美新城熱盤建發(fā)央著前11月銷售金額31.57億，資金實力不俗。

而且建發(fā)作為本地國企，品質和口碑極佳，拿地有天然的優(yōu)勢。隨著建發(fā)璽樾收官，建發(fā)在島內已無在售項目。建發(fā)央著新房庫存也賣得差不多了。

因此，無論從資金實力還是開疆擴土的戰(zhàn)略布局，本次土拍建發(fā)都志在必得。

4、細心的人會發(fā)現(xiàn)，對比 11月19日枋湖地塊13家房企的激烈爭奪，本次島內地塊參與的房企減半（僅6/7家），舉牌謹慎。主要有幾個原因：

a、地價總額是真的高，枋湖地塊起拍總價達61.08億，未拍已是總價地王。因此，這也是一場王的盛宴，房企資金實力與心理價位的博弈，每次舉牌都意味著有可能拿地。

、本次土拍對銷售價格做了限制，商品住房銷售均價不得超過7萬/㎡。加上近日中央定調樓市，長期堅持房住不炒，使得房企對明年預期保持謹慎理性的態(tài)度。

c、年底房企資金拮據，手頭資金吃緊，融資渠道緊縮，資金是房企參拍最大的門檻。競買保證金都交不起，打擾了~

新景祥總經理張建：

集美的地塊資質還可以，但今年廈門島外土拍低溢價成趨勢，地塊價格跳水，最高價差一萬，加上大家年底資金緊張，不愿意多花錢，未來預期整體看平。

這次政府確實非常有誠意，拿出了非常優(yōu)質的地塊，特別是島內的一幅大地塊。但想要的企業(yè)多，能給得起錢的少 。競爭不激烈，總價是很大的門檻。能拍出相對好的價格，說明房企對廈門島內市場還是有信心。

那么，通過這次土拍，我們能看出什么趨勢和信號呢？未來會怎么影響樓市？

趨勢預判

1、未來島內和島外樓市分化將更加明顯。島內集中了市場的最佳資源，黃金區(qū)位優(yōu)勢難以比擬，有限資金搶攻已經成為共識。至此，廈門島內土拍已全面進入4萬+時代！房價天花板控制在7萬/平（均價）。

而島外土拍低拍熱走將成土拍常態(tài)，高價地站崗，相鄰地塊最高價差1萬/平，即便是島外黃金地塊，在市場冷落期，也難改局勢。

如今的廈門樓市已經進入兩極分化階段，房企只能靠較高品質來贏得較好利潤。

2、島內均價限價7萬，調控威力在預期上的作用遠大于實際影響，釋放了政府調控不放松的信號。明年還是以穩(wěn)為主。

3、廈門島內市場依然有強大的購買需求。2019年1-11月廈門市商品房成交金額TOP10榜單中，島內豪宅占據4個名額，總銷售金額97.86億元。在新房限價+拆遷改造的大背景下，島內項目今年熱銷的戰(zhàn)績不菲，也說明了廈門高端改善潮來了。

4、據廈門國土局今年年初發(fā)布的2019年土地供地計劃顯示，2018年廈門計劃出讓商住用地48宗，出讓總建筑約306萬方。

然而，2019年廈門供應了14幅商住地塊，總計價建筑面積約163萬方，完成率約46.7%。

從土拍結果可以看出，廈門樓市雖然年初市場有所回溫，但是遇到水逆，市場預期看淡。下半年5幅商住地低溢價成交，相鄰地塊最高價差1萬/平，價差令人咂舌。值得注意的是，中駿枋湖地塊和今天出讓的島內地塊，并不在2019年出讓計劃之中，趕在年底出讓頗有提振市場，沖刺kpi的意味。

今年呼應島內大提升的背景下，湖里東部拆遷改造提速，未來片區(qū)內或有更多住宅用地出讓，為島內新房“解渴”。

新景祥總經理張建：

現(xiàn)在大家對廈門的整體市場還是看平的，最近中央出來定調，基本確定房地產市場的穩(wěn)定和房住不炒的基調，說明未來市場預期還是以穩(wěn)為主。我們預計，明年廈門樓市應該會有小陽春，但是規(guī)模不會很大。常規(guī)是三四月份，看政府放開政策的力度和時間點。

回到土拍，作為2019年的年終重磅級土拍，我們一起來看一下今天拍出塊地的具體資質如何？

地塊評測

烏石浦2019P04地塊

2019P04地塊位于湖里區(qū)烏石浦路與興山路交叉口西北側。隸屬江頭街道。地塊位居鷺島幾何中心，毗鄰SM城市廣場，各類配套資源較為豐富，且周邊社區(qū)眾多，人口集聚程度較高。

交通設施方面，地塊周邊路網發(fā)達、交通便捷。地鐵1號線從西側穿行而過，坐擁塘邊站與烏石浦站雙地鐵口的優(yōu)勢。此外，縱貫南北與東西向的主干道嘉禾路、仙岳路與成功大道與地塊僅咫尺之遙，交通輻射能力通達全島。

教育資源方面，地塊周邊教聚集了烏石浦小學、康樂第二小學、廈門市火炬學校、江頭第三小學、松柏第二小學、松柏中學等豐富的基礎教育資源。

醫(yī)療衛(wèi)生方面，地塊東南側1.4公里處有三級甲等廈門中醫(yī)院，同時，還有江頭街道社區(qū)衛(wèi)生服務中心、廈門蓮花醫(yī)院等社區(qū)型醫(yī)療機構。

商業(yè)配套方面，地塊南側即為SM商圈，現(xiàn)已建成SM城市廣場、SM新生活廣場，主打包括百貨、精品零售、國際品牌、奢侈品等多元商服業(yè)態(tài)，可為周邊居民提供綜合性一站式的商業(yè)服務，覆蓋多層次的消費需求。

枋湖2019P05地塊

2019P05地塊位于枋湖北二路與縱四路交叉口東南側，地處枋湖片區(qū)。枋湖片區(qū)是廈門島內近年主要供地板塊，本地塊東側即為2018P03（中駿·天宸）、2019P01（中駿新地塊）兩宗商住用地項目。

交通設施方面，地塊緊鄰道成功大道、火炬路、云頂北路、金尚路等重要交通干道。地塊600米范圍內規(guī)劃有地鐵3號線安兜站與湖里法院站，具備雙地鐵口的交通優(yōu)勢，并且大型對外客運樞紐——枋湖客運中心與地塊相距約800米，未來區(qū)域交通通達性有望進一步提升。

教育資源方面，地塊周邊1公里范圍內擁有雙十中學枋湖校區(qū)、湖里實驗中學、湖里實驗小學、湖里實驗幼兒園、安兜小學等眾多學校，匯聚了從幼兒園到高中的完整的基礎教育資源。

商業(yè)配套方面，地塊周邊2公里范圍內擁有多個大中型商圈，包括SM城市廣場、TBK商業(yè)中心、五緣灣樂都匯、建發(fā)灣悅城等集中式商業(yè)，滿足周邊居民多元化的消費需求。

衛(wèi)生醫(yī)療方面，地塊距離湖里區(qū)婦幼保健院僅1公里，與五緣灣片區(qū)的復旦大學附屬中山醫(yī)院廈門醫(yī)院、弘愛醫(yī)院、廈門大學附屬心血管病醫(yī)院等高能級醫(yī)療機構。

集美新城J2019P02地塊

J2019P02地塊位于集美區(qū)杏林北二路與杏錦路交叉口西北側，位居集美新城核心區(qū)門戶地帶，其周邊集優(yōu)越區(qū)位、醇熟商業(yè)、暢達交通及愜意人居四大資源于一體。

目前，地塊所在區(qū)域已聚集了中航城國際社區(qū)、華潤橡樹灣、國貿天悅、龍湖春江酈城、IOI園博灣、國貿天峯、住宅園博1號等眾多住宅項目，隨著各項生活配套設施的完善及各大住宅項目陸續(xù)交房，居住氛圍將日益成熟。

交通設施來看，地塊周邊有杏錦路、杏林灣路、杏前路等城市主干道，加上已開通運營的地鐵1號線加持，可實現(xiàn)快速鏈接廈門本島、集美新城、廈門北站等片區(qū)，此外，地塊西側1公里處設有地鐵6號線（在建）董任站，未來可實現(xiàn)與同安新城、集美新城、馬鑾灣新城的快速切換。

教育資源來看，地塊周邊分布有紅黃藍中航城國際幼兒園、園博灣大地幼兒園、杏苑小學新校區(qū)、誠毅中學、五緣實驗學校園博分校、廈門英才學校、廈門國際學校、集美工業(yè)學校等眾多比較優(yōu)質的基礎教育機構。

醫(yī)療配套方面，向南約2.5公里可至廈門市第一醫(yī)院杏林分院、向西約2.5公里可至集美區(qū)婦幼保健院；經集杏海堤前往隔灣相望有廈門市第二醫(yī)院和廈門市疾控中心；此外，地塊西北側約3公里處，規(guī)劃建設三甲綜合性醫(yī)院——川大華西廈門醫(yī)院。

馬鑾灣2019HP02、2019HP03地塊

2019HP02、2019HP03地塊位于海滄馬鑾灣片區(qū)東瑤路與西園南路交叉口西南側和東側，隸屬于馬鑾灣新城西片區(qū)，該片區(qū)今年以來已出讓4宗商住用地，分別由住宅（H2019P01）、龍湖（H2019P0）、建發(fā)（H2019P03）、融創(chuàng)（H2019P04）競得。

交通條件，地塊周邊擁有孚蓮路、東孚西二路、東瑤路、東瑤西路等眾多干道，具有良好的交通通達性，同時地塊所在區(qū)域目前有3條地鐵在建（地鐵2、4、6號線），于地塊北側設有馬鑾西站、馬鑾中心站、林埭站、林埭西站等站點，其中地鐵2號線將于2019年年底開通試運營。

教育資源，周邊已有廈門一中海滄校區(qū)、鼎美小學、蕓美小學、東瑤小學等基礎教育配套，同時地塊周邊正在新建、擴建包括鼎美中學、東瑤學校、東瑤小學、馬鑾西小學、西園小學在內的多所學校，將提供更加完善的教育保障。

商業(yè)配套，2019年廈洽會上SM集團宣布將在馬鑾灣西片區(qū)投資建設包含精品超市、潮流生活、娛樂休閑、兒童主題、餐飲/服務等業(yè)態(tài)在內的一站式大型商業(yè)購物中心，規(guī)劃建筑面積12.4萬余平方米，該項目將成為片區(qū)內重量級的商業(yè)配套。

醫(yī)療配套，地塊向東4.4公里即為海滄首家三級甲等醫(yī)院——長庚醫(yī)院，同時地塊西北方向與馬鑾灣醫(yī)院（預計2021年竣工）僅相距700米，該院將建成一座“小綜合、大?？?、精品特色和產學研一體化”的三級甲等綜合醫(yī)院，建成后將有效提升馬鑾灣新城和海滄區(qū)域的醫(yī)療資源供給。

今天的土拍結果有猜對的嗎

你怎么看明年的土拍市場？

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來源：樂居土拍小組 主編：林寧 編輯：佩奇 海報：秋香 快訊：文飛

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文章來源:樂居買房