當(dāng)小區(qū)難以挽回地走向衰敗

“堅持原創(chuàng)，干貨滿滿的經(jīng)濟、房產(chǎn)和時評”

本文先從兩個小故事說起，第一個是塞冬自己的：

塞冬的第一套房購于10年前，位于一個90年代末建成的普通小區(qū)，入手時房齡12年，以北京市場的標(biāo)準(zhǔn)還不算太老。當(dāng)年買房時把北四~北五環(huán)的相似小區(qū)基本轉(zhuǎn)了一圈，最后為了能長期自住，選擇了一套面積不大的小三居，入住前也完全推到重裝了一遍。

但長期自住的打算并沒有堅持太久，這套房在滿五不久后就換掉了，出手時的房齡是17年。換房的原因也簡單——小區(qū)環(huán)境在日益惡化，且經(jīng)過努力后發(fā)現(xiàn)沒有挽回的可能。

這套房是塞冬的婚房，回想起來蠻有感情。小區(qū)是北京本地小開發(fā)商所建，也是前業(yè)主在十多年前的婚房，十幾年過去后，開發(fā)商已不見蹤影。

小區(qū)的物業(yè)公司是由破產(chǎn)地方國企重組而來，主要目的是解決大齡職工再就業(yè)，物業(yè)費1塊2，算北京同類小區(qū)正常水平。

在多年前剛?cè)胱r，這個小區(qū)就已開始陷入惡性循環(huán)：物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下滑 —> 拖欠物業(yè)費 —> 物業(yè)繼續(xù)惡化，逐漸突破能正常運轉(zhuǎn)的底線：

綠化帶雜草化、裸土化、狗屎堆化、車位化。暖氣溫度不達(dá)標(biāo)，取暖費和物業(yè)費一樣陷入惡性循環(huán)。樓道等公共空間被私自占用甚至封閉。門禁虛設(shè)，街道免費重新安裝單元門后又被嫌麻煩的業(yè)主破壞。垃圾清運不及時，打掃和清潔處于半癱瘓狀態(tài)。電梯接近壽命極限，且無法給出更換方案。如果說綠化、暖氣、垃圾等都可以忍（畢竟是十多年的老小區(qū)，要求不能太高），那么“安全”則是一條底線。一方面電梯壽命將至，另一方面部分業(yè)主遭到入室偷盜，大家開始在群里討論解決辦法。

在搬走的前一年里，塞冬和幾位熱心業(yè)主一道，嘗試進行小區(qū)自救，最終的結(jié)論是——這條路極難走通，成本太高，不如努力攢錢換房。

以換電梯為例：換電梯需要提取公共維修基金，提取公共維修基金需要成立業(yè)委會，而成立業(yè)委會則需要成功召集由一半業(yè)主參加的業(yè)主大會。且業(yè)委會成立后，還需要2/3業(yè)主同意，才能動用公維基金。

開業(yè)主大會難、成立業(yè)委會難，這是一個普遍難題。下文是一位北京政協(xié)委員在今年兩會時的相關(guān)建議，文中稱：

“在現(xiàn)代物業(yè)管理方式已經(jīng)普及20多年的情況下，北京依然有80%的小區(qū)沒有成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會?！?/p>

來源，北京政協(xié)網(wǎng)站：

http://www.bjzx.gov.cn/zxgz/zxdt/201902/t20190218_17607.html

大部分小區(qū)沒有業(yè)委會，所導(dǎo)致的問題就是：

一方面，小區(qū)老化需要提取公共維修基金進行維修。另一方面，絕大部分公維基金處于無人提取的狀態(tài)，許多都是以極低的活期利率存放在銀行。而這已經(jīng)是十多年的老問題，許多委員代表連年提案，但至今缺乏合適的解法。來看一些老新聞：

“43億元只是商品房部分的公共維修基金，如果算上部門單位蓋的房，基金的總額超過140億元。公共維修基金是每個業(yè)主交納的，這筆錢的所有者是單個業(yè)主，但單個業(yè)主本身沒有管理和處置這筆錢的權(quán)利?，F(xiàn)在北京大批商品房是1998－1999年房地產(chǎn)熱后興建的，時間都不長，以一棟樓70年設(shè)計使用年限來說，還很“年輕”，不會面臨中修、大修等問題，但再過幾年，就會出現(xiàn)比如電梯，每半個月需要檢修，平均10年就要更換一部新的，這筆費用就不小，至少10來萬元，如果沒有公共維修基金到時誰來付？”

《43億公共維修基金 為何交錢容易用時難》，北京現(xiàn)代商報，2005年

“根據(jù)北京市建委公布的數(shù)字，從2000年2月到2004年底，全市共歸集商品住宅維修資金43．35億元，2001年4月到2004年底共歸集房改房維修基金27．99億元，兩項合計達(dá)71億多元。這筆基金存在銀行專用戶頭，以活期利率計息?！薄巴瑫r從市建委傳來消息，這71億元的維修基金，至今沒動用過一筆?！?/p>

《70億維修基金的困惑》，北京電視臺，2006年

“北京市物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人表示，截至2015年2月底，北京市公共維修基金繳存總額為395.99億元人民幣。而在支取方面，2013年北京市一共有143個社區(qū)用了1.16個億，2014年用了3個億，2015年用了3個億，從1999年公共維修基金歸集之日到2015年2月，該項基金一共使用了15.5億元人民幣?！?/p>

《北京公共維修基金繳存總額近400億 使用率不足5%》，北京青年報，2015年

為了能召開業(yè)主大會、成立業(yè)委會，解決電梯更換問題，塞冬幾年前在12月的寒風(fēng)里，和幾位熱心業(yè)主一起在小區(qū)擺攤、入戶發(fā)傳單號召業(yè)主參會。

在熱心業(yè)主們付出了很大的精力和成本，勉強收集夠簽名，準(zhǔn)備走流程的同時，大家也同步和物業(yè)公司進行了座談，還和周邊小區(qū)業(yè)委會進行了溝通。

一系列討論溝通后的結(jié)論更令人失望：

這個由國企下崗職工組成的草臺班子物管公司，可能就是在當(dāng)前物業(yè)費水平下，市面上能請到的最靠譜公司。雖然服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，但大都是正經(jīng)人，好溝通、講規(guī)矩。如果把當(dāng)前物管公司趕下臺，在保持物業(yè)費不變的情況下，能請到的只能是地頭蛇灰產(chǎn)性質(zhì)的、毛利更高、服務(wù)更少的垃圾公司。想要讓小區(qū)環(huán)境保持在較好水平，唯有大幅提升物業(yè)費，聘請品牌物管公司入駐，而這是不可能推得動的。在現(xiàn)有框架下，業(yè)委會的組建和改選、物業(yè)公司的更換，大多數(shù)時候只能淪為換湯不換藥、劣幣驅(qū)逐良幣的利益游戲。當(dāng)時附近有一個2004年建成的小區(qū)，成功建立了業(yè)委會，也成功更換過物業(yè)，在周邊小有名氣。大家約了這個小區(qū)的業(yè)委會成員聊了一宿，最后發(fā)現(xiàn)，業(yè)委會的更替、分裂、甚至“真假業(yè)委會”是家常便飯，物業(yè)的交接過程也幾經(jīng)周折。

而在三年前，這個小區(qū)的再一次物業(yè)更替也引發(fā)過一次小小的惡性事件和網(wǎng)絡(luò)輿論。按一位業(yè)主朋友的說法 —— 無論怎么換來換去，業(yè)委會和物業(yè)都是垃圾。

最終，在摸清了整個流程不可行之后，塞冬還是選擇了換房，換到了一個由大開發(fā)商修建的次新小區(qū)，這個小區(qū)算是片區(qū)里的標(biāo)桿性次新盤，一直以高品質(zhì)物管著稱。

然而，2019年已是這個小區(qū)生命周期的第10個年頭，各種負(fù)向循環(huán)的苗頭也開始出現(xiàn)。相信再過幾年，這個小區(qū)的物管水平和整體環(huán)境也將在下坡路上加速前進。

下面是塞冬近幾年為自己和朋友看房時所拍的一些照片，翻了很久網(wǎng)盤翻出來的。

下圖是海淀區(qū)某塔樓小區(qū)，房齡15年，均價9萬8（鏈家最新小區(qū)均價，下同），電梯老化，停用了1部：

海淀區(qū)某板樓小區(qū)，房齡16年，均價6萬2，綠地被車位侵占：

東城區(qū)某學(xué)區(qū)房，房齡17年，均價10萬8，綠地被車位和垃圾侵占殆盡，小廣告泛濫：

以上都是十多年房齡的“老房子”，各種問題已經(jīng)集中爆發(fā)。

對較新的小區(qū)來說，基本功能還沒出大問題，不好的苗頭剛開始從一些小細(xì)節(jié)暴露出來。下圖是一個2014年交房的次新小區(qū)，是塞冬同事結(jié)婚時買的，最近聽同事說，他們業(yè)主群里對物業(yè)的不滿正在發(fā)酵。

這是5年前交房時的照片：

這是今年朋友發(fā)來的照片，5年后草坪已逐漸裸土化。

下圖是海淀區(qū)軟件園均價近9萬的品牌開發(fā)商次新小區(qū)，在其11年房齡時時，許多綠化帶已接近半禿：

下圖是一個交房不到5年的小區(qū)，草坪禿掉后，被替換為丹麥草。對大部分新小區(qū)而言，交房時整齊的草坪—>5年后稀稀拉拉補種一些抗旱耐操品種—>10年后徹底沒人管，這是一個常見現(xiàn)象。

最后是一個交房12年的小區(qū)，在幾年前曾算是”區(qū)域次新標(biāo)桿“，如今均價7萬5，小區(qū)水系成了圖中這樣子。這其實還算不錯了，周邊房齡10-15年的小區(qū)，水系在幾年前就已基本干枯。

通過塞冬這十來年的看房經(jīng)驗會發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)小區(qū)都在無法挽回地走向衰?。?/p>

首先是容易被破壞、并且需要持續(xù)投入成本的綠植、草坪和水系。然后是門禁、電梯等機械構(gòu)件。最后就是整個公共空間的無序和失控。高層住宅的設(shè)計使用年限通常是50年，而大多數(shù)小區(qū)在20年房齡時就已破得不成樣子，折舊速度過快，且難以逆轉(zhuǎn)。于是人們會發(fā)現(xiàn)：想要一直生活在較好的小區(qū)環(huán)境中，唯一的解法就是不停換房，這樣的成本無疑是高昂的。

再舉兩個區(qū)域性的例子——北京的亞運村和方莊。這兩個地區(qū)是25-30年前北京最早的現(xiàn)代化高層住宅片區(qū)，是北京商品房的的發(fā)源地，也是曾經(jīng)的北京富人區(qū)，在90年代初就炒到過每平米大幾千~近萬元的高價。

十六年前，劉曉慶房產(chǎn)拍賣時，其大部分房產(chǎn)都位于亞運村的安慧北里秀園小區(qū)。在我買第一套房時也曾看過這個小區(qū)，10年前這個小區(qū)基本就是“老房子”的面貌了，當(dāng)時的房齡不過十幾年。

來源：http://ent.sina.com.cn/s/m/2003-01-05/1129123703.html

20多年過去后，這兩個片區(qū)里修建于80-90年代的高層塔樓基本已淪為”破舊“的代名詞。10年前，塞冬就已見識過亞運村30層老塔樓電梯停擺、居民們只能爬樓梯的場面——大家有心去查查老新聞的話，這樣的例子是不鮮見的。

如今，無論是北四環(huán)的亞運村還是南二環(huán)的方莊，雖然生活配套都比較完善、交通也很便利，但因為住房普遍相對老舊，都已成為房價較”洼“的區(qū)域。

從富人區(qū)到價格洼地，只用了住房壽命一半不到的時間。

有拯救小區(qū)成功的正面案例么？有 —— 那就是本文要講的第二個故事：

有一位師姐是塞冬的偶像，她get的成就很多：省高考狀元、非常年輕的央企部門領(lǐng)導(dǎo)、兩位孩子的母親、從白手起家到多套一線城市房產(chǎn)的擁有者——然而相比于這些而言，師姐拯救自家小區(qū)的成就才是我最佩服的。

這位師姐有一套自住用的一線城市頂級學(xué)區(qū)大四居，房齡過了15年，同樣面臨更換電梯和保持小區(qū)品質(zhì)的難題。

經(jīng)過持續(xù)兩年的“斗爭”，這位師姐成功領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主們成立了業(yè)委會、走通了更換物業(yè)公司的流程、走通了投票提升物業(yè)費的流程、成功引入一線品牌物管、并將電梯更換為知名大品牌。

這其中的每一步都面臨著來自前物業(yè)公司和大量業(yè)主的阻撓和敵對：流程被質(zhì)疑、投票被干擾，但最終各項提議都涉險通過，成為很罕見的阻止小區(qū)向惡性循環(huán)發(fā)展的案例。

通過聊天記錄來感受一下?lián)Q電梯的過程：

不管過程怎樣艱辛，師姐的小區(qū)還是獲得了新生，而這一成就的達(dá)成，也和這個小區(qū)的特點分不開：

一線城市核心區(qū)域頂級學(xué)區(qū)房，處于換房食物鏈頂端，是絕大多數(shù)人置業(yè)的終點，退無可退、逃無可逃、背水一戰(zhàn)，大多數(shù)業(yè)主都有強烈的阻止小區(qū)衰敗的訴求。有錢且有閑業(yè)主多，有足夠精力和反對者們（包括大量業(yè)主）做長期斗爭。這兩個其他小區(qū)難以擁有的特點，就是打破上述魔咒的關(guān)鍵，后面詳細(xì)闡述。

講完這兩個故事，我們來仔細(xì)推理一遍業(yè)主們難以阻止小區(qū)過快折舊的邏輯：

首先，由于獨特的土地制度，我國是世界上極少有的以高層住宅為主的國家，具體可見：《

我們并不是“命中注定要住擁擠的房子”

》。

不只是頭部城市面臨紅線約束，二三線、甚至小縣城的情況都是類似的，如今全國各地小縣城的新建住宅許都是30層以上的超高層。

塞冬拍攝的某二線、三線城市新建超高層住宅

以內(nèi)陸某中心城市為例，2018年戶籍人口1476萬，常住人口1633萬，“管理人口”2128萬。這樣一個2千萬級的大都市，其2017-2021年的五年住宅用地供應(yīng)規(guī)劃中，排除掉棚改回遷房和農(nóng)村宅基地，每年新增650公頃左右，相當(dāng)于2.5*2.5公里。

再看另一個內(nèi)陸中心城市的供地情況，其人口規(guī)模和上面這個城市是類似的。從2012年到2018年，這個城市的各類供地指令性計劃如下表所示，可以感受一下住宅用地的低比例：

一位師兄到西南某省小城市旅游，感慨這個只有30萬人的市府所在地，新建小區(qū)基本都是大高塔樓。為了解釋這個問題，塞冬詳細(xì)查閱了其土地規(guī)劃數(shù)據(jù)：

常住人口30多萬的市府所在地，從2015到2020年的整整6年時間里，總共（注意不是每年）只能新增1.37平方公里城鄉(xiāng)建設(shè)用地（包括農(nóng)村宅基地），其中能允許新增的城鎮(zhèn)住宅用地只相當(dāng)于一個700米*700米的正方形。

于是，哪怕是人口不多的邊陲小城，想新建住宅大多也只能通過拆舊建新、提高容積率來實現(xiàn)，對于極其有限的新增用地，也必須盡可能地集約使用。

一方面是土地政策讓住宅只能向垂直方向發(fā)展，另一方面就是各地新建城區(qū)普遍采用大街區(qū)制，這讓高樓層大體量小區(qū)成為主流，1000戶算正常，2000戶不稀罕，小區(qū)公共空間總量大。下圖是某中部城市的新城區(qū)，感受下小區(qū)的樓層高度和街區(qū)尺度。

大尺度、封閉式、高樓層小區(qū)也不是沒有優(yōu)點，比如：

封閉管理，社區(qū)安全性相對有保證。土地利用集約，社會整體物流效率高。能構(gòu)建大尺度綠化、水系、廣場和游樂設(shè)施，這是獨門獨戶小院子比不了的。在土地私有制國家，這樣的小區(qū)通常還是市區(qū)的稀缺品，價格相對較高。但這得建立在一定基礎(chǔ)上——需要充足的公共經(jīng)費進行維護，維護到位就是豪宅、維護不好就是貧民窟。

香港最低小時工資是北京非全日制最低小時工資的2.5倍，物業(yè)費則高達(dá)京滬的5-10倍。香港傳統(tǒng)老小區(qū)物業(yè)費折合成建筑面積約15-30元每平米，新建小區(qū)約40-70元每平米，50平的港式普通住房一個月要交大幾百甚至兩三千元物業(yè)費——其結(jié)果就是香港30年房齡的小區(qū)也普遍比大陸10年的小區(qū)更新。

高房價+高物業(yè)費給香港群眾帶來了沉重的住房壓力，但這也是土地集約模式下高層住宅小區(qū)的必然。

理論上，雖然大尺度高樓層小區(qū)的公共空間體量大，但業(yè)主數(shù)量也多，在套均建筑面積一樣的情況下，想達(dá)到相似的折舊速度，戶均經(jīng)費是大大低于獨棟住宅的。

但是，獨門獨院投入再多是自己獨享，而大型小區(qū)所有權(quán)過于分散，容易導(dǎo)致公地悲劇。就像“三個和尚沒水喝”，一千個住戶更容易出現(xiàn)誰也不想管、誰也不負(fù)責(zé)的狀況。

不同公共設(shè)施有不同的折舊周期：

在北方地區(qū)，草坪2-3年不更換基本會成片枯死，南方不換就是成片雜草，相對還能湊活。花草樹木如果得不到定期補種，幾年后基本只剩下大型喬木和萬年青。游樂設(shè)施、水系噴泉、地磚墻面、公共門禁、樓頂防水，5年左右或壞或舊，10年不維護就成為傳統(tǒng)意義上“老房子”年久失修的模樣，哪怕此時僅過去房屋壽命的20%。電梯保養(yǎng)得當(dāng)?shù)脑?，使?0-30年沒問題。但國內(nèi)絕大部分小區(qū)的電梯都沒得到足量保養(yǎng)，一般15年就基本沒法再用、必須更換，這是第一筆大額支出。周期再往上，就涉及公共管道/水池的達(dá)壽和更換，乃至房屋本體結(jié)構(gòu)的加固。另外，就是需要根據(jù)人力成本逐年遞增的勞動密集型服務(wù)開支：路面樓道定期清掃、公共設(shè)施定期清潔、垃圾定期清運、保安保持基本數(shù)量和戰(zhàn)斗力、公共上下水設(shè)施/消防設(shè)施/公共管道定期檢查等...這些都可換算成人力 * 相關(guān)行業(yè)的年平均工資。

塞冬看過的房齡10多年的小區(qū)，這些服務(wù)大都維持在最低水準(zhǔn)，一些已經(jīng)突破底線，垃圾問題、臟亂問題非常嚴(yán)重。

封閉式高層小區(qū)要想得以正常運轉(zhuǎn)，就必須拋棄各掃門前雪，建立一套集體治理機制：

一、有機制能誕生一個大多數(shù)業(yè)主都認(rèn)同的公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

二、有機制能保證每戶業(yè)主都繳納足夠該標(biāo)準(zhǔn)得以施行的公共經(jīng)費，哪怕他并不認(rèn)同。

三、有機制能保證該經(jīng)費隨著通脹和人力成本同步提升。

四、有機制能保證服務(wù)提供者能不折不扣、保質(zhì)保量地完成工作。

五、最后，還要有機制能保證公共設(shè)施和公共空間的折舊速度不被人為加速。

通過上述分析和案例我們會發(fā)現(xiàn)，這幾個條件都極難達(dá)成?，F(xiàn)實中的真實情況往往會是這樣：

一、上千戶業(yè)主的組織成本太高，且組織者幾乎是義務(wù)勞動。大部分小區(qū)連走過場式的法定業(yè)主大會都開不起來，就更不要說能誕生多少共識——這些流程塞冬都跑過，最后選擇了放棄。

不同業(yè)主對服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的訴求差異極大，有的要求很高，希望干凈、整潔、有秩序有檔次，甚至超出了小區(qū)業(yè)主的平均承受能力。有的則是無所謂，最好不交錢也別維護，等實在扛不住了就等著財政統(tǒng)一進行老舊小區(qū)翻新。

以塞冬的老房子為例，有的業(yè)主希望能把1塊2的物業(yè)費提升到2塊5甚至3塊以上，聘請品牌公司入駐，徹底改變小區(qū)面貌，提升小區(qū)房價。有的則希望物業(yè)費下降到5毛，甚至最好把物業(yè)公司趕走，組建“老年志愿隊”來接管小區(qū)。

市面上還真有業(yè)主自我管理的例子。來看一個《錢江晚報》的新聞，這個小區(qū)的位置很好，房齡15年，以大戶型為主，建成時算是蠻高檔的。從2011年開始，這個小區(qū)開始嘗試自我管理，最后證明是條死路：

來源：http://zjnews.zjol.com.cn/zjnews/hznews/201709/t20170907_4992018.shtml

下面是一些節(jié)選：

剛開始那段時間，大家積極性都很高。那時業(yè)委會從外面找了大概10個保安和6個保潔人員，收收垃圾，維護安保。從第三年開始，保安和保潔人數(shù)越來越少?！熬G化越來越差，要么野草雜生，要么無人打理而干枯?！币恍I(yè)主只能自發(fā)拿皮管將家里的水接出來，從樓上往下澆水。這些人手法不專業(yè)，亂剪一氣，好幾棵原本郁郁蔥蔥的大樹受不了這般折騰都死了。有時候收垃圾的沒來，垃圾桶滿得一塌糊涂，業(yè)主只好自己運出去。平時就生活在這種環(huán)境里，我已經(jīng)受不了了。園區(qū)有多處墻面、墻頂出現(xiàn)風(fēng)化、脫落；多處單元門存在電線私拉亂牽；多處消防栓消防水帶、槍頭等必備零件缺失，滅火器瓶體、充灌氣體過期；樓頂消防栓無壓力，且無法出水等等。

《自力更生六年，景城花園堅持不下去了》，錢江晚報，2017年

2018年，這個小區(qū)重新聘請了物業(yè)公司，開始正規(guī)化管理。在此后的相關(guān)報道中，有業(yè)主因為物業(yè)回歸而直接提價50萬（大戶型、好地段、次新設(shè)計，都是大幾百萬的房子）。

二、即便能誕生大部分人認(rèn)同的共識，也難以對其他業(yè)主產(chǎn)生約束力。

還是以塞冬的老房子為例，由于對物業(yè)不滿，一些業(yè)主長期拒交物業(yè)費，物業(yè)公司嘗試去法院起訴。最后由于走法律流程成本較高，物業(yè)選擇了和解，欠費業(yè)主補繳了5-7成不等的物業(yè)費。許多人得知消息后也去找物業(yè)理論，希望物業(yè)費能打折，還真有人成功了。

這個例子可能不太好，因為大多數(shù)業(yè)主不愿交物業(yè)費是有原因的，錯不一定在業(yè)主。這里想說的是——由于業(yè)主太分散、單個案例金額不大、通過法律流程追究成本太高，因此不管理由是否正當(dāng)，只要有人堅決反對（不管是否有理），那他大概率不會受到損失、只會獲得利益。

小區(qū)作為一個集體，想要實現(xiàn)良性循環(huán)，業(yè)主就必須承擔(dān)一定義務(wù)，這種義務(wù)不只是按時交納物業(yè)費，還需包括——參加業(yè)主大會、參與相關(guān)流程、提出意見建議、監(jiān)督業(yè)委會。

現(xiàn)實中，不接受共識、不履行義務(wù)沒有壞處只有好處，而接受共識、履行義務(wù)卻只有成本而無法獲益，這樣的良性循環(huán)就無法建立。

三、物業(yè)費一旦被確定下來，基本就會伴隨終身。無論回遷房、普通小區(qū)、還是豪宅小區(qū)，由于上述一、二步機制走不通，想要讓物業(yè)費跟隨通脹同步上漲也成為不可能，其結(jié)果就是能購買到的服務(wù)逐年減少。

當(dāng)然，整個過程不會那么簡單。通常而言，當(dāng)資金不足時，最先發(fā)生的是物業(yè)公司利用業(yè)主的公共資源掙錢——停車、廣告、小區(qū)空間對外營業(yè)開放等等，這也是如今業(yè)主和物業(yè)的矛盾焦點之一。

以塞冬現(xiàn)在的小區(qū)為例，該小區(qū)10年前交房，物業(yè)費2塊5，在當(dāng)時算比較高的，物管質(zhì)量也一直算有口碑。10年過去后，這個價格只能算中等，當(dāng)年的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)也在一項項消失。

5年前，當(dāng)時的業(yè)委會發(fā)起過漲30%物業(yè)費的運動，最后被業(yè)主們抵抗成功，業(yè)委會也從此有了”和物業(yè)公司勾結(jié)“的罵名。

那么物業(yè)到底缺錢么？塞冬初步估算過，如果考慮到各式各樣的增收措施，實際上目前的物業(yè)費能達(dá)到4塊錢一平米，并不算低，物業(yè)費確實沒必要提升。

但需要注意的是，不提升物業(yè)費的背后是業(yè)主公共資源的變現(xiàn)，本質(zhì)上是拿小區(qū)品質(zhì)換錢。當(dāng)這種變現(xiàn)潛力被榨干后，矛盾還是會凸顯出來，繼而繼續(xù)加劇業(yè)主、物業(yè)、業(yè)委會之間的不信任，讓”提價保質(zhì)“更加成為不可能。

四、理論上，物業(yè)公司接受業(yè)委會監(jiān)督、業(yè)委會接受業(yè)主大會監(jiān)督。業(yè)主們討論確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并按時交納物業(yè)費，物業(yè)公司認(rèn)真履行職責(zé)，服務(wù)不達(dá)標(biāo)就被炒掉——這是我國法律法規(guī)所期望達(dá)到的理想模式。

根據(jù)上面一、二、三步的分析，這一模式中的大部分環(huán)節(jié)都是失效的，其實現(xiàn)基礎(chǔ)就不存在，想達(dá)到目標(biāo)也就成為奢望。

我們理想一點，假設(shè)上述諸多步驟都經(jīng)過不懈努力走通了，就像那位師姐一樣——業(yè)委會得以成立、提價方案得到通過、品牌物業(yè)成功引入。當(dāng)正向循環(huán)的苗頭開始浮現(xiàn)時，也還存在很大隱患：

義務(wù)勞動的業(yè)委會難以長期有時間、有精力、有專業(yè)能力去監(jiān)督物業(yè)公司。高度分散、極難組織的業(yè)主們也難以長期有時間、有精力、有專業(yè)能力去監(jiān)督業(yè)委會。業(yè)委會是很少有領(lǐng)工資的，相當(dāng)于是幾個人義務(wù)勞動、上千戶家庭受益。在這樣的機制下，牽頭成立業(yè)委會的要么是樂于奉獻的熱心人，要么就難免沒有利益動機。

在現(xiàn)實中，固然不乏雷鋒式的業(yè)委會成員，但“和物業(yè)勾結(jié)”也很常見。就算真的是雷鋒，也很難自我證明，最后就是劣幣驅(qū)逐良幣、有動機的驅(qū)逐純理想的、無所事事的驅(qū)逐專業(yè)能干的。還在上一個老小區(qū)時，和周邊小區(qū)的業(yè)委會成員座談，基本都面臨這樣的問題。

業(yè)主不信任業(yè)委會和物業(yè)、業(yè)委會無法有效監(jiān)督物業(yè)，讓業(yè)主們有錢也不愿意交錢。

有一次業(yè)主群里聊了很久，大部分業(yè)主都明白10年不變的物業(yè)費不是長久之計，時間長了肯定影響小區(qū)品質(zhì)，并最終影響房價。相比于房價波動而言，物業(yè)費純屬毛毛雨，但大家不愿提升物業(yè)費的理由也很簡單：

“既然無法有效監(jiān)督物業(yè)，物業(yè)干多干少純憑自覺，那么物業(yè)費漲了活兒不多干，能拿它怎么辦？”

“業(yè)委會監(jiān)管？”——都是一條褲子。

“重選業(yè)委會？“——選來選去都一樣。

”群里熱心人重組業(yè)委會？“——大家都很忙，你行你上吧。

塞冬和許多朋友都聊過這一話題，大家業(yè)主群里的結(jié)論都差不多：一番討論下來，只能默默攢錢準(zhǔn)備下一次換房。

五、最后，有這么一個基本定律：公共品的折舊速度，取決于這個群體中破壞性最強的那部分，而不取決于群體平均水平，而維護公共品所需的開支，則取決于群體的平均支付意愿。

于是，一旦破壞性強的那一小撮人不受到懲罰，公共品就將以超常規(guī)的速度破損下去。

舉個栗子：塞冬的小區(qū)有一塊很大的草坪，幾年前剛?cè)胱r，草坪品質(zhì)很好很整齊。從去年開始，幾位家長開始帶著小孩在草坪上踢球，只用了一年功夫，這塊草坪就全禿了：

前段時間物業(yè)重新翻土播種，養(yǎng)護了一個月才讓草坪重新修復(fù)。問了問工人師傅，這一波操作下來平均每平米要14塊錢，相當(dāng)于小區(qū)群眾花了大幾千塊為幾個人支付踢球場地費。

少數(shù)人破壞、所有人買單，這是大家普遍面對的現(xiàn)實。

如今超高層住宅遍地，如果一棟樓有30層，每層4戶就是120戶，如果是塔樓則會多達(dá)幾百戶。假設(shè)不守規(guī)矩的業(yè)主比例低至1%（實際不可能這么低），那么電梯里出現(xiàn)狗屎狗尿、單元門被人為破壞、樓道被隨意圖畫、公共空間被堆放雜物乃至被圈占、綠地植被被踩踏攀折，就幾乎是一種必然。

小結(jié)一下就是：

規(guī)模龐大的高密度大尺度小區(qū)、高度分散的所有權(quán)結(jié)構(gòu)，讓建立在義務(wù)和熱心基礎(chǔ)上的業(yè)主自組織難以啟動、難以持續(xù)、缺乏專業(yè)性，無法互信、無法正循環(huán)。就算自組織開始運轉(zhuǎn)、業(yè)主們達(dá)成共識，也缺乏相應(yīng)機制去保證這一共識被所有業(yè)主遵循，缺乏對漠視集體利益、有損集體資產(chǎn)的人的懲處機制，并最終讓所有努力崩塌。這一問題該怎么破解呢？現(xiàn)實中有這么幾種途徑：

1、財政買單：

北京近年來在大力推進老舊小區(qū)改造，包括抗震結(jié)構(gòu)加固、保暖防水鋪設(shè)、上下水管道更換、外立面重漆、地面道路重鋪、大門樓道翻新，許多小區(qū)效果顯著，里里外外煥然一新。

這一政策主要針對90年代以前修建的、30年以上房齡老小區(qū)。1997年時，北京國有建設(shè)用地上的住宅總建筑面積是12451萬平米，約等于現(xiàn)在的1/4（更老的數(shù)據(jù)沒找到）。

也就是說，目前參與改造的小區(qū)只占北京住宅建筑面積的一小部分，是多數(shù)人為少數(shù)人買單，而且基本都是結(jié)構(gòu)相對簡單的4-6層板樓，翻新維護成本不太高。

再過10年，當(dāng)北京大規(guī)模建設(shè)時期的高層住宅逐漸超過30年房齡時，需要翻新的建筑面積總量、以及需要翻新的高層住宅的結(jié)構(gòu)（如電梯更換），對財政資金將會是極大考驗。

2、棚戶區(qū)改造：

近年來全國各地如火如荼的棚戶區(qū)改造，相當(dāng)于一次性解決老房子折舊問題。其本質(zhì)是容積率大幅提升，新住戶和財政一道為原住戶買單。而當(dāng)近年來新建的超高層住宅老掉后，容積率就無法再提升，缺乏拆舊建新的可行性。

相比于中小城市而言，一線城市要提前20年左右進入高層樓房時代（80年代末-90年代初開始）。如今一線城市高層住宅折舊過快、翻新困難已是普遍狀況，這些景象未來也將在中小城市大規(guī)模上演，特別是各地小開發(fā)商建設(shè)的高層住宅。

3、開發(fā)商預(yù)設(shè)提前量：

近年來，大城市許多新建小區(qū)的物業(yè)費都提升至5元以上，許多達(dá)到7-10元。一方面是勞動人口紅利減少、人力成本大漲；另一方面也是出于“一旦設(shè)定就無法改變”的現(xiàn)實，為未來預(yù)設(shè)提前量。隨著我國年輕勞動力的大幅減少，未來各小區(qū)競爭服務(wù)人員的態(tài)勢會愈演愈烈。

如果經(jīng)濟正常發(fā)展，10年后，一二線城市的人均GDP將達(dá)到如今香港的七八成（3-3.5萬美元），而屆時大陸大城市的物業(yè)費只有當(dāng)前香港同檔次小區(qū)的1/5-1/10。這樣的物業(yè)費水準(zhǔn)、哪怕預(yù)設(shè)提前量，也很難支撐未來的實際需求，屆時矛盾還會更加突出。

一個讓人感到諷刺的事實是——在很多時候，唯一有動力也有能力減緩小區(qū)折舊的，是少部分打算做長期生意的品牌開發(fā)商及其物業(yè)公司。

業(yè)主自組織的道路無法走通，就只能依靠這一小部分開發(fā)商希望打造品牌的主觀能動性——哪天這種能動性消失了也毫無辦法。

4、小區(qū)治理行政化：

現(xiàn)在許多城市都開始試點在社區(qū)設(shè)立”社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理委員會“，一些物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)還被納入了社區(qū)黨組織?！碍h(huán)物會”在本質(zhì)上就是社區(qū)牽頭，部分替代業(yè)主大會的職能，以更有效行使對業(yè)委會和物業(yè)的監(jiān)督管理。

與此同時，提取公共維修基金的流程也在簡化，一些地區(qū)設(shè)立了提取公維基金的”應(yīng)急機制“，出現(xiàn)如電梯更換等嚴(yán)重問題時，由社區(qū)牽頭聯(lián)系相關(guān)機構(gòu)提取基金、申請補貼，高優(yōu)解決。

業(yè)主自組織失效后，就只能由行政力量牽頭、財政資金補貼、常設(shè)機構(gòu)監(jiān)督，來解決一些老大難問題。

來源：

http://www.chengdu.gov.cn/chengdu/home/2017-11/23/content_9752e5144749456c90a4c0b00705b393.shtml

來源：http://www.bjhdnet.com/haidiannews/109978/4674016/index.html

在塞冬看來，對大部分小區(qū)而言，這種模式甚至還可以走得更遠(yuǎn)一些——物業(yè)費財政化、基層政府牽頭制定標(biāo)準(zhǔn)、購買服務(wù)并予以監(jiān)督。

就類似新加坡組屋的S&CC（Service and Conservancy Charges，服務(wù)與維護費），由各市鎮(zhèn)委員會（Town Council）制定收費標(biāo)準(zhǔn)（跟隨需求上漲）、保證征收、聘請物業(yè)公司并對其服務(wù)進行評定。服務(wù)內(nèi)容包括例行的清潔綠化以及長周期的電梯和外墻更新。同時也會接受財政補貼并對特定家庭進行費用返還。

普通小區(qū)財政化/行政化，高端小區(qū)市場化——這恐怕是比較符合我國國情的一種思路。

最后對全文做個總結(jié)：

特有的土地政策讓我國無論大城市還是小縣城，都逐漸形成了以封閉式高層小區(qū)為主的住宅結(jié)構(gòu)。

物權(quán)高度分散、業(yè)主自組織困難、缺乏權(quán)責(zé)機制等等，讓互信極難建立、也讓法律法規(guī)中期望實現(xiàn)的小區(qū)治理模式在事實上空轉(zhuǎn)。

大家都希望自己居住的小區(qū)能有良好的環(huán)境、盡量慢點折舊，絕大部分人也愿意為之買單，卻只能眼睜睜地看著小區(qū)快速破敗下去而無能為力。

50年的設(shè)計使用壽命，卻只有5年最多10年的良好運行期，10多年房齡就呈現(xiàn)出衰老的疲態(tài)，這造成了社會資源的極大浪費，也嚴(yán)重影響大部分人的生活質(zhì)量。

如何能探索出一條適合我們的社區(qū)治理模式，這是個重要課題。我們不僅需要強大生產(chǎn)力造就的巨量新小區(qū)，還應(yīng)該讓它們成為沒有那么多煩心事、可以長期居住的家園。

希望這一天能早日到來。

—— end ——