房產(chǎn)繼承律師——公房承租人去世后，繼承人能否享有公房承租權(quán)

北京房地產(chǎn)專業(yè)律師靳雙權(quán)專業(yè)代理二手房買賣、借名買房、房產(chǎn)繼承、確權(quán)、騰退房屋、公房糾紛、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等房產(chǎn)糾紛案件。從業(yè)十五余年，帶領(lǐng)專業(yè)房產(chǎn)法律團(tuán)隊(duì)，辦理了大量房地產(chǎn)案件，積累了豐富的訴訟經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。)

原告訴稱

二原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：請(qǐng)求法院確認(rèn)張某平將豐臺(tái)區(qū)1號(hào)贈(zèng)與王某珊行為無(wú)效。

事實(shí)和理由：張父與張母共生育三個(gè)子女，分別為張某平及張某秋、張某玲。李某珍系張某秋妻子，張某天系張某秋與李某珍獨(dú)子。張父于2003年10月14日去世，張母于2015年1月29日去世，張某秋于2015年8月28日去世。張父原系北京H公司職工，單位分配張父位于C村的職工宿舍間，門牌號(hào)為8號(hào)。

2009年7月，北京H公司位于C村的職工宿舍面臨拆遷，因張父已經(jīng)死亡，張某秋、張某秋母親張母、張某平商議由張某平代為辦理該職工宿舍的騰退事宜。被騰退房屋系北京H公司分配給張父的福利分房，張父去世后，被安置的對(duì)象應(yīng)是張父的法定繼承人。張某平作為張父的法定繼承人之一以其名義與北京市豐臺(tái)區(qū)C村村民委員會(huì)、北京H公司辦理了騰退，取得拆遷補(bǔ)償款147635元，并與開發(fā)商簽訂了安置房買賣合同，該拆遷補(bǔ)償款及拆遷安置房并非張某平的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)屬于遺產(chǎn)，由張父的法定繼承人共有。

二原告曾于2018年5月向朝陽(yáng)區(qū)人民法院申請(qǐng)分家析產(chǎn)，訴訟過(guò)程中，張某平稱已于2016年11月與前妻王某珊辦理復(fù)婚并將訴爭(zhēng)房屋更名至其妻王某珊名下，更名辦理完畢后又于2016年12月辦理了離婚手續(xù)，現(xiàn)王某珊已經(jīng)去世。王某珊的法定繼承人為張某媛、張某丹。二原告認(rèn)為，張某平作為訴爭(zhēng)房屋的共有權(quán)人之一，其通過(guò)復(fù)婚、離婚等手段將訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶至王某珊名下，系惡意轉(zhuǎn)移張父的遺產(chǎn)，該行為嚴(yán)重侵害了二原告的利益，系無(wú)效行為。

綜上，二原告訴至法院，請(qǐng)求依法支持二原告的訴請(qǐng)。

被告辯稱

三被告辯稱：二原告請(qǐng)求沒有道理，涉案房屋不屬于福利房，產(chǎn)權(quán)登記在張某平名下，張某平只是做了夫妻之間的更名。

本院查明

案外人張父和案外人張母共生育三個(gè)子女，長(zhǎng)女張某玲、長(zhǎng)子張某平、次子張某秋。2003年10月14日，張父去世，2015年1月29日張母去世，2015年8月28日張某秋去世。張某天系張某秋和李某珍之獨(dú)生子。張某平和王某珊育有張某媛、張某丹，2017年5月7日王某珊去世。

2009年7月23日，甲方：北京市豐臺(tái)區(qū)C村村民委員會(huì)、北京H公司與乙方：住農(nóng)民房承租人張某平，簽訂《騰退協(xié)議書》，約定，一、甲乙雙方嚴(yán)格履行《北京H公司關(guān)于職工租住C村農(nóng)民房騰退安置方案》中的條款。二、乙方于2009年7月23日10時(shí)騰退現(xiàn)住房8號(hào)交拆除公司拆除。三、甲方同意由C村委會(huì)提供經(jīng)適房指標(biāo)一套，甲方同意由H公司給予除工程配合獎(jiǎng)以外的如下資金補(bǔ)償。

2010年3月2日，甲方北京S公司與乙方張某平簽訂《安置房屋買賣協(xié)議》，約定，甲方和乙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就乙方購(gòu)買甲方開發(fā)建設(shè)的暫定名為C村二期住宅小區(qū)中的回遷安置房屋事宜達(dá)成協(xié)議。

張某平繳納房款、綜合地價(jià)款、契稅等費(fèi)用后，于2012年11月24日將前述位于豐臺(tái)區(qū)1號(hào)的房屋（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋）轉(zhuǎn)移登記至張某平名下。2016年12月6日，涉案房屋通過(guò)夫妻間不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，登記至王某珊名下。

二原告主張，前述不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記行為系張某平將涉案房屋贈(zèng)與王某珊的行為，應(yīng)屬無(wú)效，理由為：涉案房屋原屬于張父單位分配給張父的公租房，該房屋在張父去世之后由單位進(jìn)行騰退安置，安置房屋應(yīng)屬?gòu)埜高z產(chǎn)，因?yàn)樵摲课菔锹毠じ＠址?，張某平是北京齒輪廠的職工并且已經(jīng)享受福利分房。

張某平在張父去世后辦理更名客觀上不能實(shí)現(xiàn)，因?yàn)閺埜竼挝桓＠址恳兏鼮閺埜傅睦^承人之一，需得到張父其他繼承人同意，而且事實(shí)上張某平也未能成為張父承租公房的承租人，張某平簽訂騰退協(xié)議和安置房買賣合同是代表張父的全部繼承人，因?yàn)樯姘阜课菔且驈埜父＠址勘或v退使用安置指標(biāo)購(gòu)買價(jià)的安置房，是張父的遺產(chǎn)，該房屋是張父全部繼承人共同共有，基于此，張某平將涉案房屋贈(zèng)與王某珊的行為是無(wú)效的，侵犯了我方財(cái)產(chǎn)權(quán)。

張某平和王某珊當(dāng)時(shí)是離婚狀態(tài)，在我方調(diào)查得知涉案房屋在張某平名下后，王某珊和張某平辦理復(fù)婚手續(xù)，2016年12月6日辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，2016年12月26日辦理離婚手續(xù)，因此該贈(zèng)與行為發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，以及離婚復(fù)婚情形，顯屬惡意串通轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。

張某平主張，沒有證據(jù)證明是福利分房，只有工齡折抵等情形才算是福利分房，這個(gè)房子就是拆遷之后的騰退安置，我父親在世之時(shí)，這個(gè)房子是分給我父親，我父親去世之后，我辦理了更名，所以騰退安置就是騰退給我一個(gè)人的。因此，房子不屬于遺產(chǎn)。

裁判結(jié)果

駁回原告張某天、原告李某珍的訴訟請(qǐng)求。

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)

二原告主張，涉案房屋應(yīng)屬?gòu)埜高z產(chǎn)。對(duì)此法院認(rèn)為，涉案房屋系成壽村委會(huì)、H公司在與張某平簽訂《騰退協(xié)議書》后，張某平作為住農(nóng)民房承租人及《安置房屋買賣協(xié)議》的買受人，購(gòu)買了涉案經(jīng)濟(jì)適用房。該房屋雖源自騰退安置，但涉案房屋在騰退購(gòu)買時(shí)，應(yīng)由原租賃房屋的管理人或經(jīng)濟(jì)適用房的出賣人來(lái)確定買受人，根據(jù)查明的事實(shí)，H公司向法院出具的情況說(shuō)明明確載明了張某平依據(jù)騰退政策完成騰退并購(gòu)買了涉案房屋，故張某平取得涉案房屋的所有權(quán)具有事實(shí)和法律依據(jù)，二原告未向法院提交充分有效證據(jù)證明涉案房屋系張父遺產(chǎn)，對(duì)其該主張不予采信。

二原告對(duì)其關(guān)于要求法院確認(rèn)張某平將涉案房屋贈(zèng)與王某珊行為無(wú)效的訴訟請(qǐng)求負(fù)有舉證責(zé)任。其向法院提交的案外人張某文所的錄音等證據(jù)未明確載明涉案房屋系張父的遺產(chǎn)，不足以證明張某平與王某珊之間的轉(zhuǎn)移登記行為屬于惡意串通損害他人合法權(quán)益的行為，故二原告關(guān)于要求法院確認(rèn)張某平將涉案房屋贈(zèng)與王某珊行為無(wú)效的主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，予以駁回。

具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。根據(jù)查明的事實(shí)，張某平在將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記至王某珊名下時(shí)，張某平為涉案房屋的合法所有權(quán)人，其將涉案房屋登記至王某珊名下的行為是張某平的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定、不違背公序良俗，應(yīng)屬合法有效。綜上所述，二原告的訴訟請(qǐng)求不予支持。